10月17日，市場消息稱，9月底，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，內容包含建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區(qū)容積率1.0限制等。截至目前，已有廈門、濟南、南京、合肥、寧波、蘇州、成都、西安等多個熱點城市已對土拍規(guī)則進行調整，部分待出讓地塊不再限制土地上限價格，重回“價高者得”。

(資料圖片)

業(yè)內認為，取消土地最高價限制對土地市場情緒和房地產市場均將產生一定積極影響。58安居客研究院院長張波向《》記者分析指出，熱點城市未來會有更多“壓箱底”的好地塊拿出來拍賣，而不限制地價也會同步影響到房地價聯動機制：“在房住不炒的基礎下，更多讓市場機制來主導未來房價的變化，房價的分化可能會在更多城市和區(qū)域得到更為明顯體現?！?/p>

多地土拍價格“不設防”

土地市場有望重回寬松政策環(huán)境。

10月17日，市場消息稱，9月底，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，內容包含：建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區(qū)容積率1.0限制等。信源顯示，濟南、南京、合肥、寧波、蘇州、成都、西安等城市已落地“取消地價上限”這一動作，多數城市將在下一批次土地出讓文件中刪去地價上限等內容；北京、上海等核心城市仍在研究如何調整競買規(guī)則。

同一日，廈門市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告稱，廈門1幅宅地將于11月7日公開拍賣。值得注意的是，該幅地塊明確，將采用拍賣方式出讓，不設拍賣底價，按照“價高者得”原則確定受讓人，并取消商品住宅銷售限制均價。

在廈門之前，10月12日，據合肥土地市場網，安徽省合肥市發(fā)布市轄區(qū)2023年擬出讓居住用地詳細清單（第三批），包括31宗地塊、共計面積2853.5畝，其中6宗地塊將于11月2日出讓。此次合肥地塊出讓規(guī)則有所調整，地塊未顯示上限價格。據大皖新聞報道，此次土拍規(guī)則不再限制地價。

早于合肥數日，10月9日上午，濟南市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布補充公告，對本月中下旬即將進行的市本級兩場土拍出讓規(guī)則進行調整，取消了相關地塊的最高限價，明確將按照價高者得原則確定競得人，這意味著后續(xù)兩場土拍取消了最高限價及現場搖號等規(guī)則?？硕饾险J為，這一規(guī)則的調整“直接宣告濟南土拍進入新時代”。

例如，此次相關補充公告發(fā)布前，市中區(qū)白馬山片區(qū)前后魏07街區(qū)BMS0710宅地面積為16226平方米，起拍價為11986萬元，最高限價設置為13771萬元；相關補充公告發(fā)布后，該地塊基本情況及規(guī)劃指標等均未發(fā)生變化，但未再設置最高限價。

此外，9月26日，成都發(fā)文放松限購的同時，也明確了中心城區(qū)商品住宅用地實施競地價拍賣，且新出讓土地所建商品住房由企業(yè)根據市場情況自主定價，即“競地價+取消商品房限價”。

增加地市、樓市活躍度

2021年3月，在自然資源部牽頭下，全國22個主要城市的住宅用地實施“集中掛牌、集中出讓”的雙集中供地。之后，多個城市設置地價上限，并普遍采用了“地價觸頂+搖號”方式出讓地塊。

業(yè)內普遍認為，此番自然資源部建議取消地價上限，主要是因為現有規(guī)則基本是市場較熱階段延續(xù)執(zhí)行至今的結果。如今各地土拍市場多處于低谷期，甚至流拍現象頻現。此時適時調整土拍規(guī)則，無疑將增加土地市場活躍度?！耙恍┑胤降墓┑厍闆r會有變化，客觀上也是為了激活房企拿地意愿。至少從目前看，房企拿地積極性還是偏弱的，所以需要提振。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進向《》記者表示。

據中指研究院數據，8月底以來一系列政策密集出臺，對房地產市場情緒產生積極帶動，部分核心城市新房銷售數據有所改善，但多數城市市場熱度持續(xù)性不足，土地市場低迷態(tài)勢未改，僅優(yōu)質地塊保持一定熱度。2023年1—9月，全國300城住宅用地成交22391萬平米，同比下降33.4%。9月，300城住宅用地成交2693萬平米，同比下降49.7%；成交樓面均價7673元/平米，同比下跌2.1%。而在先行一步放開“價高者得”的濟南、成都，住宅用地成交面積同比均下降，降幅分別為19.9%、12.7%。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉指出，合肥、濟南和成都在這一輪地方“救市”政策當中已經取消了地價最高價的限制。而自然資源部建議取消地價上限后，預計其他城市尤其是一二線城市很快也會落地執(zhí)行“價高者得”措施，同時，各地原有的競配建、競自持、“競品質+搖號”等限制市場活躍度的土拍政策也會階段性的退出市場。

取消土地最高價限制，被認為對土地市場情緒和房地產市場均將產生積極影響。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜分析指出，成熟區(qū)域地價限制取消之后，優(yōu)質地塊地價或有所上漲，進而帶動房價出現上漲預期，對當前“穩(wěn)房價”“穩(wěn)預期”亦將產生積極帶動；58安居客研究院院長張波也認為，“在房住不炒的基礎上，更多讓市場機制來主導未來房價的變化，房價的分化可能會在更多城市和區(qū)域得到更為明顯體現”。

據公開資料，目前已有多個城市開始放松了項目售價限制，如四川雅安、福建邵武等地鼓勵房企針對特定群體開展商品房團購，明確團購優(yōu)惠價不計入商品房備案價格跌幅比例范圍等。

就在10月16日，據“宿遷發(fā)布”消息，江蘇宿遷市政府常務會議審議通過了《關于進一步優(yōu)化中心城區(qū)房地產業(yè)發(fā)展的若干政策措施》（簡稱“房十條”）印發(fā)實施。其中提出，實行商品房“優(yōu)質優(yōu)價”管理，開發(fā)企業(yè)可以根據項目及市場變化情況合理定價，切實發(fā)揮市場調節(jié)作用。

土拍市場有望全面回歸市場后，包括限購、限售等在內的一系列限制性政策也在加速優(yōu)化調整。

“預計一線城市或因區(qū)施策優(yōu)化限購政策，同時通過降首付、降利率、降交易稅費、調整普宅認定標準等方式支持住房消費；個別限購仍較嚴格的核心二線城市有望逐步解除限購政策，并降低購房首付比例；其余城市限制性政策或將全面取消。”陳文靜認為，后續(xù)預計支持房企盤活存量資產、盤活閑置地塊等政策均將持續(xù)優(yōu)化，供需兩端政策協同發(fā)力，將有助于市場加快企穩(wěn)。

例如，10月16日，杭州放松了樓市調控政策，進一步放松限購政策，為市場注入更多購買力，同時在差別化信貸方面進行調整。

“總體上來看，這次政策調整體現了平穩(wěn)、中性的風格?！闭銏髠髅降禺a研究院院長丁建剛認為，限購區(qū)域內的購房門檻降低是本次政策的核心亮點。不過，丁建剛也謹慎指出，房地產高增長的時代已經過去了，部分地區(qū)甚至出現了”逆城市化“的現象。“長遠來看，要扭轉當前市場的信心和預期，僅靠這一輪樓市政策的調整或許還遠遠不夠?！?/p>

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