在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)下，如何適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策？近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在召開(kāi)的企業(yè)座談會(huì)上表示，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

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其中，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策頗受業(yè)界關(guān)注。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前部分地區(qū)購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)第二套房屋的門(mén)檻仍然較高，尤其是一線(xiàn)城市購(gòu)房需求受到一定程度抑制，政策進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，有利于提振市場(chǎng)信心，帶動(dòng)樓市成交的逐步企穩(wěn)。

有利于釋放改善型需求

公開(kāi)資料顯示，所謂的“認(rèn)房又認(rèn)貸”一般指有過(guò)購(gòu)房貸款記錄，再購(gòu)房時(shí)即使名下無(wú)房或貸款已還清，也會(huì)被認(rèn)定為二套，而二套房的首付比例、房貸利率以及相關(guān)稅費(fèi)均明顯高于首套房，阻礙了改善住房需求進(jìn)入市場(chǎng)。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，當(dāng)前限購(gòu)較嚴(yán)格且執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸政策的城市主要包括北上廣深、成都、西安等十余個(gè)核心城市，其中，武漢、青島等城市當(dāng)前僅二環(huán)內(nèi)或個(gè)別主城區(qū)限購(gòu)，非限購(gòu)區(qū)域首套首付已降至20%。

在中指研究院看來(lái)，倪虹明確提出個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”即意味著短期二線(xiàn)城市或率先調(diào)整優(yōu)化，一線(xiàn)城市亦存在空間，但對(duì)于僅部分限購(gòu)的城市來(lái)說(shuō)，限購(gòu)區(qū)的認(rèn)房認(rèn)貸政策優(yōu)化影響或有限。

“自去年以來(lái)，包括鄭州、杭州、南京等在內(nèi)的超20城優(yōu)化認(rèn)房又認(rèn)貸政策。但是一線(xiàn)城市和部分重點(diǎn)二線(xiàn)城市仍然嚴(yán)格執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸的政策，如北京首套房首付比例基本在35%，房貸利率在4.75%，而二套房首付比例能達(dá)到70%，房貸利率在5.25%，對(duì)于想要買(mǎi)二套房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)壓力較大?！敝T葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

“若是取消認(rèn)房認(rèn)貸，那么購(gòu)買(mǎi)二套房就可以按照首套房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，對(duì)于改善性客戶(hù)來(lái)說(shuō)可謂是一個(gè)重磅利好，大大降低購(gòu)房成本，減輕還款壓力，拉動(dòng)入市積極性，促進(jìn)改善性需求釋放。”陳霄表示，核心一二線(xiàn)城市政策調(diào)整的空間仍然較大，預(yù)計(jì)在本次發(fā)聲的引導(dǎo)下，后續(xù)重點(diǎn)城市跟進(jìn)調(diào)整的預(yù)期提升，并且調(diào)整首付比及優(yōu)化認(rèn)房認(rèn)貸方面成為重要的方向。

一線(xiàn)城市影響或最大

“對(duì)此，可以比較明確地認(rèn)為，該表述對(duì)于一線(xiàn)城市影響是最大的?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

“以上海為例，當(dāng)前還是認(rèn)房又認(rèn)貸政策，導(dǎo)致很多購(gòu)房者在換房過(guò)程中，首付比例高達(dá)70%、房貸利率高達(dá)5.25%。但若取消了該政策，改為認(rèn)房不認(rèn)貸，則首付比例可以調(diào)整為35%、房貸利率可以降至4.55%。北京市場(chǎng)也是類(lèi)似?！眹?yán)躍進(jìn)表示，不難看出，對(duì)于較為嚴(yán)格執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸的一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，能夠非常明顯降低改善型住房需求的首付和利率成本。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，當(dāng)前全國(guó)三四線(xiàn)城市政策端空間較小，但對(duì)于嚴(yán)格執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸的一二線(xiàn)城市，尤其是一線(xiàn)城市，有較大的政策空間。預(yù)計(jì)認(rèn)房不認(rèn)貸不會(huì)馬上全面松綁，但有可能先在偏遠(yuǎn)區(qū)域進(jìn)行試點(diǎn)。

“考慮到熱點(diǎn)城市剛需集中，換房需求開(kāi)始主導(dǎo)，此次政策降低成本和門(mén)檻，會(huì)有效果，但具體還要看后續(xù)各地推進(jìn)落實(shí)的情況，要看金融財(cái)稅部門(mén)后續(xù)的政策實(shí)施?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，但此次政策傳達(dá)了一個(gè)重要的信號(hào)，即無(wú)序的下行是不能容忍的。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次住建部政策對(duì)于各地房管局的指導(dǎo)性會(huì)非常強(qiáng)，預(yù)計(jì)8月上旬前各地都會(huì)不折不扣執(zhí)行此政策，對(duì)于市場(chǎng)交易的提振影響是積極和明顯的。

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