▍近期美國已獲批準和已開工新建私人住宅數(shù)量出現(xiàn)反彈，住房銷售數(shù)量回升，全美房價環(huán)比呈企穩(wěn)回升態(tài)勢。

供給不足和需求回暖是近期美國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)復蘇跡象的主要原因。供給方面，目前美國新房供給緊缺，成屋庫存增長有限，房地產(chǎn)市場整體供給不足。需求方面，利率企穩(wěn)，財務狀況較好的剛需購房者或已接受了6%-7%的新常態(tài)利率區(qū)間，市場整體購房需求持續(xù)回暖，推動房價環(huán)比增速出現(xiàn)企穩(wěn)回升趨勢，也推動了開發(fā)商進一步提升建設力度。

▍短期庫存緊張對美國房地產(chǎn)回暖的推動或繼續(xù)，但中長期房地產(chǎn)回暖的持續(xù)性存疑，且當前回暖跡象也并不能排除美國經(jīng)濟衰退的可能性。

當前高利率背景下，房主售房意愿普遍不強，新建住房竣工也仍需等待一段時間，預計短期庫存緊張局面較難明顯緩解。但已開工新建住宅數(shù)據(jù)自身波動性較強，中西部及南部地區(qū)住宅重建工作對房地產(chǎn)推動作用也難以持續(xù)。同時，歷史上也存在高利率背景下隨著房價環(huán)比增速止跌轉(zhuǎn)正，開工和銷售數(shù)據(jù)在經(jīng)濟衰退前階段性反彈的現(xiàn)象，因此年初以來相關數(shù)據(jù)反彈并不一定指向房地產(chǎn)市場就此開始復蘇。

▍高利率下居民住房購買能力有限，住房需求或較難在中長期持續(xù)上升。

盡管當前美國居民家庭杠桿壓力較低，但在持續(xù)高利率的背景下，預計居民住房購買能力將繼續(xù)被抑制。并且中長期而言，竣工房庫存量上升或?qū)π路績r格造成下行壓力，預計未來住房需求在中長期持續(xù)抬升的可能性不高。此外，在信貸緊縮背景下，資金緊張或?qū)⑾拗茋乐匾蕾囐J款的建筑商未來開展房地產(chǎn)開發(fā)建設活動。

▍但預計未來美國住房抵押貸款發(fā)生大規(guī)模違約的可能性較低。

當前美國居民資產(chǎn)負債表狀況相對較好，盡管房價在當前高利率環(huán)境下承壓，但多數(shù)貸款人的貸款價值比仍處在80%的安全線以下，房地產(chǎn)貸款違約風險較低。由于家庭資產(chǎn)負債表較為健康、勞動力市場短期存在韌性、住房抵押借款人信用資質(zhì)較好，因而預計此輪住宅抵押貸款發(fā)生大規(guī)模違約潮的風險較低。

▍整體而言，當前美國房地產(chǎn)市場降溫節(jié)奏不及預期，美國經(jīng)濟增長或繼續(xù)保持韌性，需警惕下半年美聯(lián)儲再次加息的可能性。

當前美國居民資產(chǎn)負債表良好，購房需求有所回升，疊加房地產(chǎn)市場供給不足的影響，美國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)反彈跡象。我們認為，年內(nèi)租金價格降溫對于美國通脹下降的推動作用或?qū)⒂邢蓿≌顿Y對美國GDP增長的拖累短期將有所減弱，短期美國經(jīng)濟增長或仍具韌性。同時，下半年高基數(shù)效應消失后，整體CPI降幅或?qū)⒂邢蓿趧趧恿Ρ３州^強勁增長以及租金價格降幅有限的背景下，核心CPI下降斜率或不及預期。鮑威爾聽證會發(fā)言較議息會議新聞發(fā)布會更具鷹派色彩，其表示如果美國經(jīng)濟表現(xiàn)與預期大致相符，則再加息兩次是合理的。因而，需警惕美聯(lián)儲再度加息的可能性。當前10年期美債利率對于加息以及降息預期的調(diào)整較為充分，短期美債利率或震蕩運行。

▍此外，雖然當前美國經(jīng)濟仍具有韌性，但從領先指標來看，美國經(jīng)濟前景仍不容樂觀。

近幾個月世界大型企業(yè)聯(lián)合會公布的美國領先經(jīng)濟指數(shù)下滑加快，當前美國ISM制造業(yè)PMI繼續(xù)徘徊在歷史低位，ISM非制造業(yè)PMI也已快速回落至枯榮線附近。此外，雖然消費者信心自去年下半年開始有所反彈，但仍處于歷史低位水平，零售銷售額環(huán)比增速也仍保持在0水平附近。因而雖然短期美國經(jīng)濟仍存韌性，但未來美國經(jīng)濟衰退風險仍不容忽視。