文/樂居財經(jīng)鄧鑫妮
身穿皮夾克的周洪斌站在林中和前總裁景志山中間，三人的手緊緊相握，合作達成。2017年底，周洪斌接到林中的邀請，由他出任旭輝永升服務總裁。
融入旭輝的第一件事情，就是要學會徒步。
【資料圖】
周洪斌曾透露：“旭輝和永升都崇尚徒步文化，我們的中高管每月要走80公里?！?/p>
如果說，林中帶領旭輝在進行一場沒有終點的徒步，那么周洪斌就是物業(yè)小隊的領頭羊，二人步調一致，利益趨同。
林中稱永升服務是旭輝整個經(jīng)營戰(zhàn)略的重要一環(huán)，周洪斌則表示，在這個市場，大股東給了我們非常堅定的發(fā)展底氣和勇氣。
日前，旭輝永升服務將旭輝物業(yè)管理服務2022年的年度上限提高至8.6億元，并與旭輝控股就未來三年的物管服務簽訂協(xié)議，這部分主要涉及非業(yè)主增值服務。
長久以來，關聯(lián)交易被蒙上一層“業(yè)務輸送暗門”的濾鏡，然而在寒潮降臨的時候，它的另一面其實是物企和房企的抱團取暖。
關聯(lián)交易限額上調79%
關聯(lián)地產(chǎn)提供的業(yè)務蜂擁，旭輝永升服務只能調整2022年年度交易上限。
從4.8億元到8.6億元，旭輝物業(yè)管理服務2022年的年度上限上調79.2%。
按照最初約定，2022年旭輝永升服務為旭輝控股提供現(xiàn)場安保、清潔、綠化、客戶服務、清潔和房屋檢驗服務、其他增值服務，以及前期規(guī)劃及設計咨詢服務的總金額為4.8億元。
然而，截至今年6月底，該業(yè)務的實際金額就已經(jīng)達到4.07億元，占約定金額的84.9%。考慮到后續(xù)的合作，才有了上調年限的舉動。
此外，在最新公告中，旭輝永升服務再次與旭輝控股簽訂三年物業(yè)管理服務總協(xié)議。2023年-2025年交易年度上限分別為10億元、11億元和11.5億元，三年交易有望超過30億元。
非業(yè)主增值服務是真正的“拼爹”項目。
地產(chǎn)雷聲隱隱作響，物企不斷喊出“獨立”口號，有的物企以縮減非業(yè)主增值服務來表達決心。
但另一個現(xiàn)實原因是，地產(chǎn)業(yè)務疲軟，物企能夠獲得的非業(yè)主增值服務正在減少。
上海易居房地產(chǎn)研究院課題組副組長楊熙表示：“受制于整個房地產(chǎn)市場的后續(xù)的發(fā)展，我們認為非業(yè)主增值服務的收入占比未來幾年也會進一步下降。”
在樓市欠收的當下，旭輝控股仍有大量業(yè)務拋給旭輝永升服務，實際上也是其持續(xù)經(jīng)營能力的體現(xiàn)。
旭輝永升服務表示：“旭輝集團業(yè)務擴展，由本集團管理物業(yè)項目的銷售、面積及數(shù)量規(guī)模均有所增加?！?/p>
樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》從旭輝集團微信公眾號獲悉，截至2022年9月30日，旭輝集團累計于38城90個項目交付近5.3萬套新房；旭輝集團代建業(yè)務累計新拓展項目38個，累計在管項目44個，總建面達833萬方。此外，一季度旭輝集團合同銷售額為287.4億元，二季度為344億元，三季度為411.8億元，銷售額逐步提升。
就在修訂年度上限之前，旭輝永升服務因物業(yè)費問題發(fā)生了一個小插曲。
不久前，旭輝常德項目以“購房送70年物管費”為噱頭進行營銷。事后周洪斌回應稱，宣傳未經(jīng)物業(yè)同意和審批，已緊急叫停。
值得注意的是，該宣傳所減免的物業(yè)費屬于旭輝永升服務物業(yè)管理服務業(yè)務范疇，直接削減物業(yè)費，無疑割了物業(yè)的大動脈。
截至2022年中期，旭輝永升服務收入約為31.63億元，同比增長約53.6%；其中物業(yè)管理服務收入18.9億元，占比59.8%；即便對非業(yè)主增值服務業(yè)務有不少補充，上半年收入5.4億元，但非業(yè)主增值服務營收比重同比依舊下跌2個百分點至17.1%。
再度捆綁入表
風沙從頭頂掠過，腳下是粗糲的戈壁，口中喘著粗氣，每走一步都能揚起厚厚的塵沙。徒步戈壁，是旭輝每年的保留節(jié)目，三百多人的團隊，四天三夜行進一百多公里。
現(xiàn)實環(huán)境中，也有著和戈壁一樣的險與難，旭輝依舊需要戈行的勇氣與毅力。
9月28日，旭輝旗下兩家上市公司股價急速滑坡，截至當日收盤，旭輝控股集團下跌32.28%，旭輝永升服務跌幅23.33%。
晚間，旭輝永升服務作出回應，董事會并不知悉股價波動原因，且并無需要披露以避免出現(xiàn)虛假市場的資料。
起初，有人懷疑旭輝永升服務股價動蕩與“買房送物業(yè)費”事件有關，但也有消息稱，與旭輝控股集團旗下項目涉托借款未如期支付款項有關。
消息真真假假，但捆綁日漸緊密的旭輝控股和旭輝永升服務，股價接連受到波及。
在如今的房地產(chǎn)市場中，物企拆分上市往往只是程序上的必要手段，一旦房企爆雷，最先被拎出來還債的還是被稱為“第二增長曲線”的物業(yè)。
一般來說，物企分拆上市后，已經(jīng)獨立于地產(chǎn)自立門戶，但也有人逆操作，讓物業(yè)再次并入地產(chǎn)。
2020年5月29日，旭輝控股與旭輝永升服務一同發(fā)布公告稱，旭輝永升服務將并入旭輝控股財務報表。
具體操作是：旭輝控股以7.83億港元向林氏家族收購旭輝永升服務5%股權，其在旭輝永升服務的持股比例增至26.48%。同時，林氏家族將23.64%的投票表決權委托給旭輝控股，至此旭輝控股擁有旭輝永升服務50.12%表決權。
交易完成，旭輝永升服務成為旭輝控股附屬公司。一年后，永升生活服務的名字由“永升生活服務集團有限公司”改為“旭輝永升服務集團有限公司”。
分拆上市的旭輝永升服務再度并表旭輝控股，意味著二者關系更進一步。物業(yè)方面能夠更便利拿到地產(chǎn)的項目，地產(chǎn)也需要物業(yè)的資產(chǎn)和業(yè)績?yōu)槠渲Α?/p>
并表時的市場環(huán)境較好，物管來到資本風口，上市兩個年頭的旭輝永升服務早已站穩(wěn)腳跟。
業(yè)績和財務方面，輕資產(chǎn)的旭輝永升服務也能助益旭輝控股。截至2020年末，旭輝永升服務總收入31.2億元，期間歸母凈利潤3.9億元。
放在眼下，旭輝控股和旭輝永升服務“抱團”，或許也是一種穿越周期變化的解題思路。
有類似行為的，還有建發(fā)國際。
今年5月，建發(fā)國際宣布重新并表建發(fā)物業(yè)。其以總對價16.4億港元收購建發(fā)物業(yè)35%股份，并額外從賣方“益能”手中獲得16%的投票權，建發(fā)物業(yè)再次成為建發(fā)國際的附屬公司。
建發(fā)國際直言，收購能夠讓“建發(fā)”的市場定位及品牌形象將有所提升，此外還可以并表業(yè)績。
近些年，建發(fā)國際外拓加速推高了負債，與此同時利潤也被稀釋。
2020年、2021年及2022年中期，建發(fā)國際資產(chǎn)負債率分別為79.64%、81.59%和82.21%；期間毛利率分別為17.17%、16.35%、15.05%，與2018年的毛利率水平相比，現(xiàn)在已經(jīng)跌去一半。
建發(fā)物業(yè)或許就充當了解壓閥的作用，截至2022年6月30日，建發(fā)物業(yè)總收入9.97億元，毛利約2.56億元，毛利率約為25.6%。
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