在近20年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，僅出現(xiàn)2次全國(guó)性“救市”政策的放松。一次是在2008年金融危機(jī)之后，當(dāng)時(shí)首付可以做到2成，房貸利率最低可以打7折，且不限購(gòu)不限貸。另一次則是2014年，同樣通過(guò)不限購(gòu)不限貸來(lái)全面去庫(kù)存。

而在當(dāng)下，全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)10個(gè)城市跟進(jìn)降首付的政策，且有不少銀行放松了首付款來(lái)源的審核要求。雖然“救市”力度與前述兩次全國(guó)性政策不可同日而語(yǔ)，但也足以在低迷的市場(chǎng)翻起波瀾。

對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，得首付者得天下，存夠首付往往是“上車(chē)”前最艱難的一關(guān)。那么，購(gòu)房者可以如何“利用”近期各種首付利好的政策？同時(shí)又需要注意規(guī)避哪些風(fēng)險(xiǎn)？

“最低首付”的門(mén)檻

2月中下旬，山東菏澤打響新年降首付第一槍?zhuān)?dāng)?shù)厮拇髧?guó)有行下調(diào)了該市個(gè)人住房貸款首付款比例，“無(wú)房無(wú)貸”購(gòu)房者的首付比從之前最低30%降至最低20%。截至目前，全國(guó)已有超過(guò)10個(gè)城市陸續(xù)跟進(jìn)降低首付政策，其中包括重慶、江西贛州、廣東佛山等城市。

緊隨其后，3月初，鄭州取消自2016年就開(kāi)始執(zhí)行的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。調(diào)整后，擁有1套住房但已結(jié)清房貸的家庭，再次購(gòu)房首付比例可由60%降至30%，并執(zhí)行首套房貸款利率。這也意味著，降首付的“戰(zhàn)線”已延伸至二套房。

實(shí)際上，新浪財(cái)經(jīng)了解到，去年下半年就已有個(gè)別不限購(gòu)城市降低了首付比例。以佛山為例，一位TOP20房企佛上項(xiàng)目的銷(xiāo)售人士表示，去年下半年，佛山不限購(gòu)區(qū)域（順德區(qū)、南海區(qū)、三水區(qū)以及高明區(qū)）內(nèi)基本所有樓盤(pán)都可以執(zhí)行首付2成的政策。

“這些區(qū)域本身成交量就不多，加上去年整個(gè)市場(chǎng)行情都不好，我們現(xiàn)在上班除了偶爾開(kāi)拓下客戶(hù)外，大部分時(shí)間都是無(wú)所事事?！痹撲N(xiāo)售人士說(shuō)。

不過(guò)，最終客戶(hù)能否獲得20%的最低首付，關(guān)鍵要看買(mǎi)家本身是否“無(wú)房無(wú)貸”。根據(jù)該銷(xiāo)售人士的介紹，如果買(mǎi)家在佛山外的城市擁有房產(chǎn)，但已經(jīng)還清貸款，即符合“有房無(wú)貸”的條件，那或許還有機(jī)會(huì)獲得最低首付，“具體得看銀行政策”。而如果買(mǎi)家屬于在別的城市“有房有貸”，那在佛山非限購(gòu)區(qū)域買(mǎi)房就只能還是維持30%首付。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則表示：“照理說(shuō)，銀行對(duì)貸款人的信用要求、貸款記錄有較強(qiáng)的要求，甚至可能會(huì)搭售理財(cái)或保險(xiǎn)產(chǎn)品。另外，這也是當(dāng)下額度充足、按揭需求下降的結(jié)果，若市場(chǎng)回升以后，預(yù)計(jì)這一政策又會(huì)收緊至25%或30%。”

目前推出降首付比例的城市均是不限購(gòu)或者部分區(qū)域不限購(gòu)的城市。早在2016年，央行與原銀監(jiān)會(huì)就曾發(fā)文，規(guī)定在不實(shí)施限購(gòu)措施的城市，居民家庭首套個(gè)人住房最低首付款比例可為20%；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

而全國(guó)各地樓市松綁政策的出臺(tái)，無(wú)疑釋放出強(qiáng)勁的維穩(wěn)信號(hào)，尤其對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，首付比例下調(diào)的情況下，雖然貸款和利息規(guī)模有所增加，但前期“上車(chē)”門(mén)檻降低，更有助于需求的滿(mǎn)足。

0首付頻現(xiàn)江湖

在明面上，有的城市已經(jīng)降低首付，而在暗地里，其實(shí)開(kāi)發(fā)商早就推出了各式各樣的首付優(yōu)惠。其中，從去年年末開(kāi)始，在哈爾濱、天津、鄭州等地的個(gè)別樓盤(pán)不乏“0首付”的宣傳，今年勢(shì)頭更是朝惠州等大灣區(qū)城市蔓延。

比如根據(jù)市場(chǎng)消息，近日有中介發(fā)文稱(chēng)，惠州某項(xiàng)目可以實(shí)行“零首付”購(gòu)房，購(gòu)房者只需要支付5萬(wàn)元定金，剩下未付清的首付則可以做首付貸。

首付貸即相當(dāng)于首付分期，實(shí)際上，這也是開(kāi)發(fā)商“0首付”噱頭背后的慣有套路，目的是為了加快去化，吸引個(gè)別有資金缺口的買(mǎi)家達(dá)成交易。

根據(jù)前述銷(xiāo)售人士的介紹，目前開(kāi)發(fā)商提供的首付貸方案一般有兩種形式。一種是通過(guò)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售介紹的過(guò)橋借貸公司，這些公司會(huì)先幫購(gòu)房者墊資首付款1-2個(gè)月，每個(gè)月收取7%-8%的利息。等購(gòu)房者完成網(wǎng)簽后，再協(xié)助購(gòu)房者在正規(guī)銀行辦理裝修貸等借款，以此替換掉首付貸。

另一種方式，就是由開(kāi)發(fā)商旗下或者合作的金融公司提供首付貸款，貸款年限可長(zhǎng)達(dá)2-7年，年限不同，利率也有區(qū)別。需要一提的是，前述兩種首付貸方案，均不會(huì)顯示在購(gòu)房者的征信紀(jì)錄上。

“其實(shí)這些做法都是打了擦邊球，我們明面上也不會(huì)很高調(diào)地告訴客戶(hù)有這么個(gè)選擇。同時(shí)在選擇客戶(hù)的時(shí)候，其實(shí)也要看客戶(hù)資質(zhì)，比如流水、工作單位，借款金額一般也會(huì)控制在30萬(wàn)以?xún)?nèi)。因?yàn)椴还苁沁^(guò)橋借貸公司還是金融公司，也是怕壞賬的?！痹撊耸恐毖?。

2017年，住建部、國(guó)家發(fā)改委等七部門(mén)就曾發(fā)文明確指出，不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)，不得向金融機(jī)構(gòu)收取或變相收取返傭等費(fèi)用。

而對(duì)于購(gòu)房者而言，撬動(dòng)更大杠桿來(lái)買(mǎi)房亦存在較大風(fēng)險(xiǎn)?？雌饋?lái)上車(chē)門(mén)檻低，對(duì)剛需友好，但一旦申請(qǐng)了首付貸，購(gòu)房者的還款壓力會(huì)非常大。

首付款審核放松

關(guān)于首付的話題，近期還有市場(chǎng)消息稱(chēng)，有銀行已不要求嚴(yán)查首付來(lái)源，且流水亦不再要求為月供的2倍。對(duì)此，有銀行人士指出，新年過(guò)后，首付款來(lái)源的審核要求確實(shí)有所放松，但也不能一概而論，需要要看不同地區(qū)、不同支行的政策。

一位興業(yè)銀行廣州某支行的業(yè)務(wù)經(jīng)理向新浪財(cái)經(jīng)透露稱(chēng)，對(duì)于購(gòu)房者首付款來(lái)源，去年需要追溯到3級(jí)關(guān)系以上。如果給不出正當(dāng)理由，就不能申請(qǐng)按揭貸款。

“比如購(gòu)房者的朋友先將借款轉(zhuǎn)給其父母，再由其父母轉(zhuǎn)至購(gòu)房者賬上，銀行會(huì)一直追溯到朋友借款的錢(qián)究竟是從哪里來(lái)的?！比缃?，如果是朋友的借款先轉(zhuǎn)去父母賬戶(hù)，已經(jīng)無(wú)需溯源，并沒(méi)有時(shí)間要求。而如果是朋友直接將借款轉(zhuǎn)給買(mǎi)房者，則依然需要提前半年。

而一位農(nóng)業(yè)銀行深圳某支行的業(yè)務(wù)經(jīng)理則表示，對(duì)于首付款來(lái)源審核，其所在支行至今并未放松。但該業(yè)務(wù)經(jīng)理也表示，如果是剛需客戶(hù)，哪怕一部分首付款來(lái)源追溯到是朋友借款，但如果比例較小，考慮到剛需，審核條件也會(huì)相對(duì)寬松，“剛需的申請(qǐng)一般都很好批”。

值得注意的是，新浪財(cái)經(jīng)了解到，近期消費(fèi)貸亦有回暖跡象，不僅貸款額度有所提升，且審核要求也有所放松。不過(guò)，前述多位銀行業(yè)務(wù)經(jīng)理均直言，消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等信貸資金違規(guī)流入樓市依然是“紅線”，銀行方面仍然會(huì)徹底圍堵。

前述銷(xiāo)售人士坦言，如果發(fā)現(xiàn)客戶(hù)征信上有經(jīng)營(yíng)貸紀(jì)錄，銀行很有可能會(huì)先讓客戶(hù)先還清經(jīng)營(yíng)貸?！跋裎抑坝袀€(gè)客戶(hù)借了30多萬(wàn)經(jīng)營(yíng)貸，銀行要求他必須出具結(jié)清證明，才能申請(qǐng)新的按揭貸款?！?/p>

前述農(nóng)業(yè)銀行業(yè)務(wù)經(jīng)理則提到，對(duì)于有消費(fèi)貸紀(jì)錄的購(gòu)房者，需要看這筆貸款的發(fā)放時(shí)間，以及需要購(gòu)房者提供消費(fèi)貸的用途材料，比如是買(mǎi)車(chē)還是裝修，證明這筆錢(qián)沒(méi)有流入樓市。

由于房企融資渠道的受限，疊加銷(xiāo)售端按揭放款放緩，去年下半年，全國(guó)樓市連續(xù)多月出現(xiàn)房?jī)r(jià)急跌、成交低迷的現(xiàn)象。不過(guò)，自去年四季度以來(lái)，信貸政策不斷釋放松綁信號(hào)。

一方面，個(gè)人按揭房貸數(shù)據(jù)出現(xiàn)了止跌，根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，個(gè)人住房貸款余額規(guī)模連續(xù)多月環(huán)比上漲。另一方面，1月份，5年期以上LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)至4.6%，帶動(dòng)全國(guó)多地房貸利率的下調(diào)。

有分析觀點(diǎn)認(rèn)為，隨著政策的逐漸穩(wěn)定，樓市底部或會(huì)在今年上半年出現(xiàn)，3-4月甚至可能會(huì)迎來(lái)小陽(yáng)春行情。

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