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繼多個(gè)城市降低房地產(chǎn)首付比例，銀行調(diào)整房貸利率后，進(jìn)入3月，政策暖風(fēng)持續(xù)吹向房地產(chǎn)行業(yè)。

3月1日，鄭州市政府發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，全文共19條，通過(guò)支持合理住房需求、改善住房市場(chǎng)供給、加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化等舉措，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。

半個(gè)月前，在鄭州市委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，鄭州市代市長(zhǎng)何雄曾表示鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)可期，半個(gè)月不到，穩(wěn)樓市的政策就正式出臺(tái)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，鄭州樓市新政有很強(qiáng)的代表意義，它是政策紓困、政策升級(jí)的標(biāo)志。新政“十九條”給樓市松綁

《通知》主要從保障大學(xué)生在鄭安居、為外來(lái)務(wù)工人員置業(yè)提供便利、滿足居家養(yǎng)老需求、支持居民改善性住房需求等四方面支持合理住房需求。

其中，鼓勵(lì)老年人投靠在鄭州工作的子女、近親屬，允許其投靠家庭新購(gòu)一套住房；對(duì)于在鄭州創(chuàng)業(yè)、就業(yè)的大學(xué)生，購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房者可享受購(gòu)房補(bǔ)貼，租住市場(chǎng)化租賃住房者，給予為期3年的一定面積補(bǔ)貼。而《通知》里的大學(xué)生，亦包括?？飘厴I(yè)生和技工院校預(yù)備技師、技師、高級(jí)工。

改善住房市場(chǎng)供給方面，主要從穩(wěn)定住宅用地供應(yīng)節(jié)奏、完善房?jī)r(jià)和地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制入手?！锻ㄖ芬?guī)定，去化周期大于18個(gè)月時(shí)，適度減少住宅用地供應(yīng)量。土地競(jìng)拍保證金最低比例下調(diào)至掛牌價(jià)的20%，土地出讓金可在成交后1年內(nèi)分期繳納。同時(shí)，出讓的住宅用地實(shí)行“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”政策，且已確定的房屋銷(xiāo)售價(jià)格將寫(xiě)入土地出讓合同。

加大信貸融資支持則是從支持房企并購(gòu)貸、個(gè)人房貸利率、開(kāi)發(fā)貸等方面多管齊下。首先，定期組織銀企對(duì)接，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)對(duì)受困企業(yè)貸款展期、續(xù)貸，按照依法依規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控等原則加大房企并購(gòu)貸款支持；其次，降低個(gè)人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)下調(diào)房貸利率，已有一套住房且已還清房貸的家庭再次購(gòu)房時(shí)，執(zhí)行首套房貸款政策；第三，對(duì)支持開(kāi)發(fā)貸、降低個(gè)人按揭貸款利率的金融機(jī)構(gòu)，政府在新增財(cái)政存款、基金賬戶等存放方面予以優(yōu)先支持。

未來(lái)三年，鄭州將實(shí)施安置房建設(shè)工作三年行動(dòng)，堅(jiān)持以貨幣化安置為主。對(duì)未開(kāi)工建設(shè)的安置房，鼓勵(lì)拆遷群眾選擇貨幣化安置。

李宇嘉指出，作為國(guó)家中心城市和住建部重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的熱點(diǎn)城市，鄭州此次出臺(tái)的政策影響比較大，如允許有老人投靠的家庭新購(gòu)一套住房，相當(dāng)于松綁限購(gòu)；已有住房但還清房貸的家庭再購(gòu)房時(shí)執(zhí)行首套房房貸政策，則意味著鄭州放松了限貸政策，成為熱點(diǎn)城市中第一個(gè)取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市。鄭州去化周期已超21個(gè)月

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年8月至12月，鄭州新房、二手房?jī)r(jià)格連續(xù)下跌，新房銷(xiāo)量創(chuàng)近5年同期新低。而據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年1月份，鄭州主城區(qū)住宅成交36.32萬(wàn)平方米，同比下滑22%；環(huán)鄭區(qū)域住宅量?jī)r(jià)齊跌，價(jià)格達(dá)近兩年最低值，成交量同比下滑5%。

成交下行，鄭州樓市面臨著不小的庫(kù)存壓力?？硕饠?shù)據(jù)顯示，截至2021年12月，鄭州商品住宅去化周期已超過(guò)21個(gè)月，這或許是鄭州推行貨幣化安置的原因之一。但李宇嘉認(rèn)為，“成也棚改、敗也棚改。棚改本質(zhì)上是貨幣對(duì)樓市的定向?qū)捤?。此前鄭州棚改大?guī)模推進(jìn)，加上國(guó)家級(jí)中心城市、人口破千萬(wàn)等‘光環(huán)’，房?jī)r(jià)、地價(jià)齊升。但貨幣化退后，支撐力量沒(méi)有了，樓市下滑很明顯?！?/p>

不過(guò)，房住不炒的基調(diào)下，此次鄭州房地產(chǎn)新政并未推出放松二手房交易的政策?！锻ㄖ肺闯霈F(xiàn)降低二手房交易個(gè)人所得稅的相關(guān)內(nèi)容。目前，鄭州是除北京以外唯一征收20%差額稅的城市。該政策從2015年1月1日開(kāi)始實(shí)行，家庭轉(zhuǎn)賣(mài)非滿五唯一的住宅時(shí)，賣(mài)方需繳納20%的差額稅。

以一套購(gòu)入價(jià)100萬(wàn)、售出價(jià)120萬(wàn)的房子為例，賣(mài)家需繳納的差額稅為4萬(wàn)?，F(xiàn)實(shí)交易中，這筆稅額通常轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)家承擔(dān)，因此致使鄭州二手房市場(chǎng)慘淡，流動(dòng)性也幾乎被鎖死。

但據(jù)鄭州業(yè)內(nèi)人士稱，鄭州部分區(qū)縣已開(kāi)始執(zhí)行二手房交易稅費(fèi)新政策，即賣(mài)方可自由選擇20%差額稅費(fèi)或1%個(gè)稅。無(wú)法提供完整準(zhǔn)確的房屋原值、有關(guān)合理費(fèi)用憑證，按1%核定比例征收個(gè)人所得稅；能提供完整準(zhǔn)確的房屋原值、有關(guān)合理費(fèi)用憑證，按差額20%稅率征收個(gè)人所得稅。

近期，各地穩(wěn)樓市政策不斷，多從金融端為購(gòu)房者提供支持，包括晉中、菏澤、南寧、南通等十余座城市調(diào)低首付比例；此外，廣西南寧將首套房公積金貸款額度提高至70萬(wàn)，廣東中山將住房公積金貸款最高額度調(diào)整至90萬(wàn)元等。

相較之下，鄭州的政策則更為系統(tǒng)、全面。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這具有實(shí)質(zhì)意義的穩(wěn)樓市和救樓市的導(dǎo)向，說(shuō)明二線城市也開(kāi)始進(jìn)入政策持續(xù)放松的階段，也說(shuō)明各地因地制宜出臺(tái)政策的主動(dòng)性和急迫性增強(qiáng)。此類(lèi)城市后續(xù)市場(chǎng)行情總體向上向好，若類(lèi)似政策跟進(jìn)，也可以帶動(dòng)房地產(chǎn)交易行情回暖，促進(jìn)3月小陽(yáng)春的到來(lái)。

關(guān)鍵詞： 認(rèn)房又認(rèn)貸