2021年天津緊跟國家“房住不炒”基調(diào)不變，政策方面寬柔相濟(jì)，加強(qiáng)市場監(jiān)管和規(guī)范要求;市場面臨較大調(diào)整壓力，但韌性較強(qiáng)，整體表現(xiàn)較為穩(wěn)定，成交量價均高于去年，同時需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，“剛改”需求逐漸釋放;土地方面，實施“兩集中”，全年成交規(guī)?；九c去年持平，土地出讓收入過千億。2022年，中央仍將堅持“房住不炒”總基調(diào)不變，實現(xiàn)“三穩(wěn)”目標(biāo)。天津作為房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力較大的城市，亦將適度調(diào)整政策穩(wěn)定市場預(yù)期。

▍天津房企業(yè)績TOP10

2021年1-12月，天津房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績TOP10共976.86億元。TOP10門檻值為59.37億元。其中融創(chuàng)以167.75億元的業(yè)績強(qiáng)勢蟬聯(lián)金額榜首位，保利以127.50億元居榜單第二，中海位列第三。

2021年1-12月，天津房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積TOP10共成交559.74萬平米，融創(chuàng)以78.21萬平米的業(yè)績蟬聯(lián)面積榜冠軍，保利以74.82萬平米位居第二席。

▍項目銷售金額TOP20

2021年1-12月，天津商品住宅銷售金額TOP20項目共成交435.71億元，入榜門檻為15.53億元。其中融創(chuàng)梅江壹號院攬金37.70億元，蟬聯(lián)榜單冠軍;融創(chuàng)南開宸院位列第二，共成交31.19億元;天津瑞府以30.53億元的銷售業(yè)績躍居榜單第三。

▍商品住宅市場分析

供需分析

2021年，天津市商品住宅供應(yīng)1220.93萬平方米，同比下降6.53%;全市商品住宅成交115207套/1245.84萬平方米，同比分別增長3.46%、2.46%。從月度趨勢來看，2021年下半年市場成交量有所下降，不及上半年。12月，在各種營銷活動的刺激下，市場翹尾收場，共成交122.61萬平米，為6月以來最高值。

整體來看，2021年市場銷供比為1.02，供需基本平衡。2018、2019年天津商品住宅呈供大于求的狀態(tài)，2020、2021年市場逐步恢復(fù)供需平衡態(tài)勢。

價格

2021年，天津商品住宅成交均價為17201元/平方米，相較于去年上漲3.78%。自2018年以來，天津商品住宅價格呈穩(wěn)步上漲態(tài)勢，2021年價格為近六年最高值。

長期來看，天津住宅成交價格呈現(xiàn)出“慢速平和上漲-快速波動上漲-增速調(diào)整穩(wěn)定”趨勢。2021年前三季度，價格小幅震蕩，穩(wěn)中微漲;第四季度，受各項目營銷力度較大影響，天津商品住宅成交均價為16724元/平方米，同環(huán)比均下跌，跌幅分別為2.12%、3.88%。

庫存

可售面積：受成交面積大幅增長影響，可售面積下降至2108.05萬平米，環(huán)比下降2.00%;

出清周期：截至12月底，出清周期為20.3個月，收窄0.21個月。

區(qū)域成交

2021市內(nèi)六區(qū)住宅成交面積占比提升至10%，2020-2021年市內(nèi)六區(qū)新房項目較往年有所增加，使得該區(qū)成交面積占比提升;環(huán)城四區(qū)、遠(yuǎn)郊五區(qū)仍為成交大區(qū)。供應(yīng)端來看，市內(nèi)六區(qū)住宅供應(yīng)面積占比提升至11%;環(huán)城四區(qū)供應(yīng)占比35%，濱海新區(qū)提升至27%;遠(yuǎn)郊五區(qū)下降至28%。

各區(qū)成交價格

12月，多數(shù)區(qū)成交價格環(huán)比漲跌幅在5%以內(nèi)。和平、北辰、津南、武清、靜海成交價格環(huán)比漲跌幅較為明顯。11月和平區(qū)招商津灣天璽特惠，成交均價僅31000元/平米，使得該區(qū)整體價格較低，12月區(qū)域價格恢復(fù)常態(tài)，故環(huán)比變化較明顯。北辰未來城重回區(qū)域榜單首位、成交占比擴(kuò)大，同時融創(chuàng)宸閱和鳴等項目成交均價小幅上漲，使得該區(qū)價格有所上漲。津南融創(chuàng)云潮府、中海錦城等高價位項目成交占比提高，使得該區(qū)價格有所上漲。

▍總結(jié)及預(yù)期

2021年天津緊跟國家“房住不炒”基調(diào)不變，政策方面寬柔相濟(jì)，加強(qiáng)市場監(jiān)管和規(guī)范要求;市場面臨較大調(diào)整壓力，但韌性較強(qiáng)，整體表現(xiàn)較為穩(wěn)定，成交量價均高于去年，同時市場需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，“剛改”需求逐漸釋放;土地方面，實施“兩集中”，全年成交規(guī)?；九c去年持平，土地出讓收入過千億。

市場成交翹尾收場，成交價格穩(wěn)中上漲

2021年12月，天津商品住宅成交量翹尾收場，成交量突破120萬平米，為6月以來最高值。2021全年，天津共成交1245.84萬平米，高于去年，但不及2019年，為近五年第二高水平。從各月份來看，4-6月市場熱度相對較高，成交面積均在120萬平米以上水平。下半年，受房地產(chǎn)金融環(huán)境趨緊影響，市場預(yù)期有所調(diào)整，成交量下降。從成交金額、價格來看，2021年成交金額突破2100億元，為近五年最高，成交價格為近6年峰值，多個高品質(zhì)項目入市，改善產(chǎn)品成交量提升明顯，拉高整體成交均價。從庫存來看，2021年以來，庫存一直維持在2100余萬平米，處于高位運行階段。從出清周期來看，去化周期在20個月左右波動，去化壓力與2020年相當(dāng)，相較2018-2019年較大。整體來看，天津商品住宅庫存面臨較大壓力。

集中土拍效果明顯，土地市場平穩(wěn)

2021年，天津住宅用地計劃供應(yīng)950公頃;共成交714萬平米，完成率75%，與去年同期持平，成交金額為1035.91億元，占全年國有土地使用權(quán)出讓收入預(yù)算的69%，完成率高于去年同期21個百分點，成交金額超過2020年總成交金額的12.25%。從全國層面來看，2021年天津宅地出讓金全國排名第13，而在2016-2019年，天津均排名TOP10。具體來看，2021年天津宅地市場呈現(xiàn)明顯的倒U型趨勢，三次集中土拍，熱度、關(guān)注度逐漸下降，第一批土拍，成交宗數(shù)、參拍企業(yè)數(shù)量、溢價宗數(shù)均為歷次最高;而第二批熱度則明顯下降，第三批逐步衰竭。

2022年，中央仍將堅持“房住不炒”總基調(diào)不變，實現(xiàn)“三穩(wěn)”目標(biāo)。在房地產(chǎn)市場調(diào)整態(tài)勢繼續(xù)深化的當(dāng)下，信貸環(huán)境改善預(yù)期較為明顯，整體態(tài)勢或可延續(xù)至2022年一季度，但在房地產(chǎn)金融審慎管理制度下，特別是銀行端“兩道紅線”監(jiān)管下，信貸端大幅放松的可能性較小，信貸或更多地支持剛需和改善型合理住房需求。房地產(chǎn)稅試點或?qū)⒙涞?，試點城市名單、征收細(xì)則等均有望發(fā)布，短期或進(jìn)一步影響購房者預(yù)期。天津作為房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力較大的城市，亦將適度調(diào)整政策穩(wěn)定市場預(yù)期。

關(guān)鍵詞： 需求結(jié)構(gòu) 成交量價 兩集中 兩集中