問杭州樓市有多“卷”？看業(yè)主眾籌換外立面！

房子還沒到手，“樣子”先管起來。這兩天，杭州在售新盤“河語光年”準業(yè)主關于自行集資更換小區(qū)外立面的行動，在杭城引起了不小震動。

消息顯示，“河語光年”最后一期房源還沒銷售，前期搖中業(yè)主已經(jīng)陸續(xù)填好了問卷：截至1月4日下午的投票結果，這份將“真石漆升級成鋁板”的動議共收獲了442張贊成票、2張反對票。

新房的“外貌焦慮”在杭州樓市迅速傳染——“河語光年”剛提出“整形”想法，隔壁“上河公元”等新盤的業(yè)主們也蠢蠢欲動要搞眾籌。

外立面的“醫(yī)美風”一路刮到了杭州其他熱門板塊，如申花區(qū)域在售盤“九龍倉天玨”、市北區(qū)域的“濱江望濤月明”、艮北區(qū)域的“綠城潮聽明月”等紛紛“卷”入其中。

“有點離譜了！這是杭州樓市部分投資者浮躁情緒的反映，也是限價銷售政策下衍生的質量等問題的折射，但真要實現(xiàn)，難度很大?！狈康禺a(chǎn)業(yè)內人士說。

真石漆換鋁材：好看之余有什么？

按照杭州資深房產(chǎn)專業(yè)人士方張接的說法，外立面從真石漆到干掛鋁板，每平方大概會多出四、五百塊的建設成本。此外，更換鋁板還將涉及業(yè)主意愿、開發(fā)商交涉、報批環(huán)節(jié)、交付工期等諸多問題。

花錢又費力，如此大動干戈，業(yè)主們圖個啥？

好看，是最直觀的因素。從涂料到真石漆到干掛石材再到鋁板，對應著住宅建筑外立面的進化史。鋁板的輕盈和現(xiàn)代感，也確實塑造了杭州不少“顏值擔當”的樓盤。

如此，一條隱形的房價“鄙視鏈”便在外立面的“三六九等”中逐漸成型?！颁X板房子”的二手房更賣得起價格，成了杭州業(yè)主間心照不宣的“潛規(guī)則”。

至少，在上述行動起來的準業(yè)主們看來，這肯定是一次“每家每戶出個幾萬元”，換“整套房子多值個百八十萬”的劃算買賣?！斑@兩天，我們群里的準業(yè)主都在談論這個事，多數(shù)人都表態(tài)愿意眾籌這么做，鋁板外立面的檔次提升了，對房價的拉動是肯定的。”2021年上半年搖中杭州拱墅區(qū)一個新盤的王女士說，已有準業(yè)主準備牽頭動議“顏值提升計劃”。

當然，也有購房者認為，決定房價的核心還是政策、地段、學區(qū)等要素，“換幾面鋁板就能拉動房價，是個笑話。如果眾籌外立面可以，那眾籌層高、眾籌裝修、眾籌園區(qū)景觀行不行？”

律師：發(fā)起容易成行難

法無禁止即自由。于情于理，準業(yè)主眾籌改進小區(qū)外觀、提升居住品質似乎并無不妥。

但記者采訪得知，給樓盤煥顏并不容易。從發(fā)起投票到籌集資金，從開發(fā)商同意到有關部門報批，從前期施工到后續(xù)維護，重重關卡道道難題無不考驗著業(yè)主們集體“捍衛(wèi)房價”的決心。

浙江澤大律師事務所主攻建筑工程領域的楊仙林律師向記者表示：“這個事情絕不是像他們（業(yè)主）想當然那么簡單的，當中涉及的環(huán)節(jié)和不確定因素太多了。”

1、 業(yè)主同不同意？

征得業(yè)主同意，是眾籌更換外立面的第一步。

楊仙林告訴記者，《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》等對于業(yè)主大會的表決程序是有規(guī)定的，但眾籌更換外立面屬于新事物，究竟是適用“與會業(yè)主所持投票權數(shù)二分之一以上”，還是“經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權數(shù)三分之二以上”，尚未有明文規(guī)定。“我認為可以適當參照加裝電梯的案例，依法征得多數(shù)業(yè)主同意，并通過公示、備案和行政審批程序?！?/p>

“最好是各小區(qū)制定業(yè)主大會章程，再依據(jù)章程規(guī)定表決。”楊仙林進一步說，“不過仍存在部分業(yè)主堅決抵制或后續(xù)‘跳票’的情形，真實情況會更復雜。”

2、 開發(fā)商同不同意？

房產(chǎn)開發(fā)包括規(guī)劃許可、拿地、勘察、設計、施工、監(jiān)理、竣工、驗收、備案等一系列流程。與開發(fā)商協(xié)商一致，是鋁材順利“掛上”的必經(jīng)之路。

但業(yè)主與開發(fā)商之間仍存在諸多潛在問題。比如對建筑物設計載荷有沒有影響？一旦出現(xiàn)交付延期，責任在哪方？若鋁板制作及施工工藝不達標，誰來負責？如果后續(xù)鋁材出現(xiàn)破損，質保責任和維護費用由誰承擔？

楊仙林指出，“這還涉及開發(fā)商與施工單位的問題，是納入施工單位的總包合同之內，走工程量增加；還是走專業(yè)工程分包，引入其他施工企業(yè)進場？臨時更換外立面，需要各單位的配合，比方說腳手架可能已經(jīng)拆除，得重新再搭設，很可能導致最終的改裝費用遠高于業(yè)主的預期?！?/p>

3、 管理部門同不同意？

“最重要的是，這其實并不是開發(fā)商和業(yè)主兩方之間的簡單決斷，因為外立面改造已經(jīng)牽涉到城市規(guī)劃、建筑安全等方面的問題，需要到相關規(guī)劃等部門進行重新備案和許可批準?！?/p>

“監(jiān)管對這種自籌改造并委托開發(fā)商實施的行為會不會放行還不好說?！睏钕闪终J為，這也構成此次外立面“整形”的實行難點。

4、 資金管理誰來管？

“籌集資金理論上屬于建筑物及其附屬設施的專項維修資金，因此在設立和使用上需要符合業(yè)主大會的籌集、審計、公開程序，以及管理上的專戶等，整個流程的合規(guī)性及有效監(jiān)督，都是新問題?！?另有一名業(yè)內律師向記者表示，“實際操作起來相當不容易?！?/p>

動因：業(yè)主“市值管理”

“由于新房限價政策，開發(fā)商的利潤很微薄甚至虧損，配置自然不會高，質量方面的問題也逐漸暴露。另一方面，杭州核心區(qū)域的房價漲幅較大，新房與周邊二手房形成了明顯倒掛，導致新盤準業(yè)主的預期很高?！蹦撤科蟾吖軐τ浾哒f，這種更換外立面的做法，是投資者對房價預期的一種極端反映，類似于股票市場的市值管理。

據(jù)記者觀察，近來，杭州樓市業(yè)主“自來卷”的風氣愈演愈烈。比如，某未交付紅盤業(yè)主眾籌升級架空層與車庫入口，某府外立面鋁板“擴容”……

（杭州某未交付紅盤業(yè)主眾籌升級架空層與車庫入口）

據(jù)查，早在2021年初，杭州江干區(qū)某小區(qū)業(yè)主就因不甘房價被隔壁小區(qū)“比下去”，打算籌資2000萬元升級外立面。但時至今日，未有實質性進展。

開發(fā)商要利潤，業(yè)主要品質，兩者的訴求在地價高企、售價受限的模式下難以平衡，衍生出不少問題。比如，中簽率個位數(shù)的“濱融府”等紅盤，因營銷時對外立面材料的說法與實際配置不符，導致準業(yè)主提出異議，后開發(fā)商承諾升級鋁板。近期，“大運橋西府”、“嘉品”等新盤的準業(yè)主，也對外立面的用材配置提出異議。

觀察近兩年的杭州樓市，由于部分區(qū)域新房、二手房價格倒掛的存在，杭州部分新盤出現(xiàn)“萬人搖”的景象。2021年，杭州兩次加碼樓市調控政策，提升購房門檻，“驅離”了一批投資客，但紅盤的搖號熱度依舊居高不下。比如，杭州市中心文暉板塊熱盤“和品府”，2021年分三次售罄，整體中簽率僅約10%。

但事情正在起變化。由于政策持續(xù)加碼，杭州非核心區(qū)域的樓盤頻繁出現(xiàn)流搖現(xiàn)象，居高不下的二手房房價也出現(xiàn)“量價齊跌”的趨勢。我愛我家（000560）市場研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2021年，杭州（含富陽、不含臨安，下同）二手房共成交7.92萬套，系2016年以來成交量第二低的年度。

房產(chǎn)專業(yè)人士方張接預計，2022年，杭州樓市新房搖號和土拍政策會繼續(xù)優(yōu)化調整，做出有利于自住和多孩家庭的政策傾斜。但是，樓市結構性供需錯位、自住承受力與掛牌價預期之間的矛盾會繼續(xù)突出。

編輯：吳正懿

校對：張 宇

圖編：趙雁旎

制作：張 巘

責編：邵子怡

簽發(fā)：潘林青

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