2021年11月，政策環(huán)境方面，一方面北京加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益，另一方面擬立法規(guī)范住房租賃，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。新房方面，北京商品住宅成交規(guī)模觸底回升，新房?jī)r(jià)格保持平穩(wěn)。同時(shí)三批次土拍掛牌12宗宅地，總規(guī)劃建面112.78萬(wàn)平，總起始價(jià)約335.50億元。

2021年1-11月，北京房地產(chǎn)企業(yè)銷售額TOP20企業(yè)商品房銷售金額合計(jì)4444.48億元;TOP20門檻值為118.29億元。首開(kāi)股份、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地位居全口徑銷售額前三位。其中憑借奧森ONE、中海首開(kāi)拾光里、華樾國(guó)際領(lǐng)尚、海淀幸福里等多個(gè)項(xiàng)目的貢獻(xiàn)，首開(kāi)股份繼續(xù)穩(wěn)居銷售額首位，達(dá)573.01億元。北京房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積TOP20企業(yè)商品房銷售面積合計(jì)955.27萬(wàn)平，TOP20門檻值為26.82萬(wàn)平，較上月提高0.55萬(wàn)平。首開(kāi)股份、中海地產(chǎn)、萬(wàn)科銷售面積居前三位，銷售面積均超72萬(wàn)平。

2021年1-11月，北京房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益銷售額TOP20企業(yè)商品房權(quán)益銷售額合計(jì)2440.85億元，權(quán)益銷售面積TOP20企業(yè)商品房權(quán)益銷售面積563.01萬(wàn)平。權(quán)益銷售額和權(quán)益銷售面積TOP20門檻分別為71.62億元和16.84萬(wàn)平。中海地產(chǎn)、首開(kāi)股份、萬(wàn)科均居權(quán)益銷售額和權(quán)益銷售面積雙榜前三位。其中，中海地產(chǎn)權(quán)益銷售額超385億元，位居排行榜首位;中海地產(chǎn)項(xiàng)目眾多，寰宇視界、京叁號(hào)院、寰宇時(shí)代、拾光里、天鉆、天璽等多個(gè)項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)熱銷。

2021年1-11月，北京商品住宅項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)TOP10項(xiàng)目共實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽金額798.92億元，網(wǎng)簽面積136.67萬(wàn)平。整體來(lái)看，金隅鳳棲家園、海淀幸福里、譽(yù)天下、奧森ONE網(wǎng)簽金額均超百億，其中金隅鳳棲家園共有產(chǎn)權(quán)房高居首位，網(wǎng)簽金額124.77億元。海淀幸福里網(wǎng)簽金額達(dá)121.52億元，位居次席;順義區(qū)譽(yù)天下網(wǎng)簽金額111.11億元，居第三位。從項(xiàng)目分布來(lái)看，TOP10項(xiàng)目主要位于海淀、昌平和豐臺(tái)區(qū)，其中海淀區(qū)占據(jù)4席。

▍政策環(huán)境

加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益：11月，北京市住建委就《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》(2021年修訂)向社會(huì)征求意見(jiàn)。《辦法》主要從提升資金監(jiān)管能力、提高資金監(jiān)管額度以及提升監(jiān)管主體責(zé)任等維度出臺(tái)相關(guān)要求，旨在抑制房企出現(xiàn)資金鏈緊張、停工以及預(yù)售資金挪用等問(wèn)題導(dǎo)致的無(wú)法按期交房、爛尾等情況發(fā)生。在入賬管理方面，《辦法》將現(xiàn)行的先網(wǎng)簽后入賬，調(diào)整為先監(jiān)管保護(hù)后網(wǎng)簽。另外預(yù)售資金重點(diǎn)監(jiān)管額度可由各區(qū)根據(jù)企業(yè)信用水平、經(jīng)營(yíng)狀況、交付條件等因素綜合確定，每平方米不低于5000元，較此前大幅提高43%。

擬立法規(guī)范住房租賃，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展：北京市十五屆人大常委會(huì)第三十五次會(huì)議召開(kāi)，會(huì)議聽(tīng)取《北京市住房租賃條例(草案)》，《草案》提出，住房租賃企業(yè)不得哄抬租金、捆綁消費(fèi)、捏造散布漲價(jià)信息等擾亂市場(chǎng)秩序，此外，住房租金顯著上漲或者有可能顯著上漲時(shí)，市人民政府可以采取漲價(jià)申報(bào)、限定租金或者租金漲幅等價(jià)格干預(yù)措施。

▍住宅市場(chǎng)

成交價(jià)格：新房?jī)r(jià)格總體平穩(wěn)，環(huán)比略有下降。2021年11月，北京新建住宅平均價(jià)格由漲轉(zhuǎn)跌，平均價(jià)格為44317元/平方米，環(huán)比微降0.02%;同比上漲1.81%，漲幅收窄0.55個(gè)百分點(diǎn)。1-11月，北京新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲1.75%，較去年同期擴(kuò)大0.18個(gè)百分點(diǎn)。

銷售規(guī)模：成交規(guī)模觸底回升，市場(chǎng)熱度微升。受首批土拍新房項(xiàng)目集中供應(yīng)的帶動(dòng)，疊加信貸邊際放松，房貸放寬周期縮短的影響，北京新房市場(chǎng)成交規(guī)模觸底回升。2021年11月，商品住宅(不含保障房)成交規(guī)模為92.87萬(wàn)平，環(huán)比增長(zhǎng)29.5%，同比下降5.1%。預(yù)計(jì)隨著行業(yè)整體環(huán)境和差別化信貸政策的改善，同時(shí)房企基于全年銷售業(yè)績(jī)和回款壓力，樓盤促銷力度將有所加大，北京新房成交規(guī)模將保持平穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)。

區(qū)域成交：11月，豐臺(tái)和海淀區(qū)商品住宅市場(chǎng)成交規(guī)模較大，單月均超15萬(wàn)平;其中海淀金隅鳳棲家園共有產(chǎn)權(quán)房網(wǎng)簽備案8.20萬(wàn)平;豐臺(tái)區(qū)首鋼金璟陽(yáng)光共有產(chǎn)權(quán)房集中網(wǎng)簽備案6.65萬(wàn)平。同比來(lái)看，海淀和豐臺(tái)同比漲幅較大，同比均超六成;延慶、平谷、密云、順義和昌平等近郊及遠(yuǎn)郊區(qū)同比下降明顯，降幅均超四成。

供應(yīng)端：新房供應(yīng)節(jié)奏加快，項(xiàng)目開(kāi)盤去化率較低。從預(yù)售取證來(lái)看，本月新房取證入市有所加快。11月北京新取證16個(gè)項(xiàng)目，較上月增加2個(gè)。從取證項(xiàng)目分布來(lái)看，新批項(xiàng)目主要集中在通州、懷柔、密云等郊區(qū)，其中通州和懷柔推出房源數(shù)均超1000套。新開(kāi)盤方面，本月監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)新開(kāi)盤項(xiàng)目去化效果一般，整體去化率僅33%。同時(shí)項(xiàng)目分化明顯，萬(wàn)橡悅府、海開(kāi)·圓明天頌等項(xiàng)目去化率較高，而部分項(xiàng)目去化率僅在30%左右。11月，北京商品住宅新增供應(yīng)規(guī)模138.19萬(wàn)平，環(huán)比增長(zhǎng)74.5%。2021年1-11月，北京商品住宅(不含保障房)新增供應(yīng)規(guī)模985.61萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)32.4%;比2019年同期增長(zhǎng)25.7%，兩年平均增長(zhǎng)29.0%。銷供比方面，2021年1-11月，北京商品住宅市場(chǎng)銷供比為0.94，同比上升0.13個(gè)點(diǎn)，整體處于供求弱平衡狀態(tài)。

庫(kù)存方面：市場(chǎng)整體供求弱平衡，庫(kù)存及出清周期小幅回升。受項(xiàng)目集中新批入市帶動(dòng)，北京商品住宅庫(kù)存規(guī)模有所回升，截至11月底，北京商品住宅(不含保障房)庫(kù)存量約為1168.03萬(wàn)平方米，較上月增長(zhǎng)7.2%;庫(kù)存出清周期小幅回升至12.7個(gè)月。

▍宅地市場(chǎng)

11月，北京公布第三批集中供地地塊，合計(jì)推出13宗地塊，其中12宗住宅用地和1宗商業(yè)用地。12宗宅地涉及朝陽(yáng)區(qū)6宗，門頭溝2宗，房山、豐臺(tái)、密云、延慶各1宗地，總規(guī)劃建面112.78萬(wàn)平，總起始價(jià)約335.50億元。

整體來(lái)看，第三批次供地依然實(shí)施“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”機(jī)制，從公布的地價(jià)上限來(lái)看，單宗溢價(jià)率均不高于15%。同時(shí)繼續(xù)采取房屋銷售價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，引導(dǎo)企業(yè)理性競(jìng)價(jià)。此外，現(xiàn)房銷售試點(diǎn)再升級(jí)，6宗地需競(jìng)現(xiàn)房，而勁松地塊全部為現(xiàn)房銷售。4宗地含配建保障性租賃住房或公共租賃住房;勁松、密云、延慶3地塊將采用搖號(hào)形式。

關(guān)鍵詞： 政策環(huán)境 商品房預(yù)售 規(guī)范住房租賃 土拍掛牌