記者 | 熊穎

三季報收官，據(jù)《紅周刊》記者不完全統(tǒng)計，在TOP100房企中，45家A股上市房企發(fā)布了2021年三季度報。其中，除招商蛇口（001979）、濱江集團（002244）等少數(shù)房企實現(xiàn)業(yè)績的較快增長外，絕大多數(shù)房企則延續(xù)了此前中報的低迷狀態(tài)，三季報業(yè)績持續(xù)下滑。

不過，有機構預判，房地產(chǎn)政策底已見，從中長期來看，地產(chǎn)板塊的投資邏輯將從看重業(yè)績增速轉變至注重盈利質量、現(xiàn)金流及分紅水平。

規(guī)模房企營收凈利普降

綠城中國、招商蛇口業(yè)績逆勢增長

《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，在45家發(fā)布三季報的A股上市房企中，22家房企歸母凈利潤較去年同期明顯下滑。其中，藍光發(fā)展（600466）、華夏幸福（600340）、廣宇發(fā)展（000537）凈利潤降幅超過100%。一些地產(chǎn)公司也在積極的進行多元化業(yè)務來轉型，像廣宇發(fā)展在三季度發(fā)布公告，表示要退出房地產(chǎn)轉投新能源領域。

表1 2021年三季度凈利潤出現(xiàn)明顯下滑房企（單位：億元）

值得一提的是，第三季度，被稱作“京城一哥”的首開股份（600376）業(yè)績出現(xiàn)明顯跳水，單季度歸母凈利虧損1.49億元，縮水256.14%。而這也直接影響了首開股份前三季度的凈利潤水平，同比下滑49.16%。首開股份解釋，公司本期歸母凈利潤的降低，主要受公司房屋銷售毛利率降低、投資收益降低及結利項目少數(shù)股東占比較高的影響。

少數(shù)股東占比較高是影響房企盈利的一項重要指標。近年來，首開股份的權益占比不斷下滑。2020年首開股份房地產(chǎn)銷售金額1074.6億元，根據(jù)克而瑞公布數(shù)據(jù)首開股份同期權益銷售金額614.1億元計算，權益占比僅為57.14%。而在2018年及以前，公司權益占比則多維持在72%左右。

值得一提的是，權益占比的下滑，不光困擾了首開股份一家房企，也是眾多房企盈利能力下滑的主要原因之一。

和上述營收、凈利下滑明顯的規(guī)模房企相比，招商蛇口的業(yè)績表現(xiàn)顯得尤為突出，前三季度公司實現(xiàn)營業(yè)收入817.58億元，同比增長63.13%，歸母凈利潤63.61億元，同比增長189.76%。

招商蛇口表示，原因有二：一方面，公司房地產(chǎn)業(yè)務結轉規(guī)模同比大幅增長；另一方面，以公司萬融大廈、萬海大廈兩處產(chǎn)業(yè)園物業(yè)作為底層資產(chǎn)的蛇口產(chǎn)園REIT（基金代碼“SZ.180101”）作為首批基礎設施公募REITs之一成功上市，產(chǎn)生稅后收益14.58億元。

此外，濱江集團同樣增長較為迅速，財報指出，因本期交付樓盤收入較上年同期增加所致，前三季度公司實現(xiàn)營收244.36億元，同比增長89.43%；歸母凈利13.25億元，同比增長49.08%。

而回顧今年第三季度房企的銷售情況，此前被視為銷售主力的“金九銀十”不復存在。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進提醒，數(shù)據(jù)有時候會出現(xiàn)滯后，三季度的樓市降溫，會在四季度的房企業(yè)績中有所體現(xiàn)。且雖然現(xiàn)在房貸政策放松，但企業(yè)的經(jīng)營數(shù)據(jù)并不會立馬出現(xiàn)好轉。從今年全年來看，房企整體的業(yè)績壓力還是比較大的。

毛利率繼續(xù)走下坡：

格力地產(chǎn)、金融街等

高毛利率水平房企明顯下滑

《紅周刊》記者對比三季報和中報發(fā)現(xiàn)，除廣宇發(fā)展、濱江集團、光明地產(chǎn)（600708）、華夏幸福等少數(shù)房企毛利率出現(xiàn)微增外，絕大多數(shù)房企的毛利率水平仍在走“下坡路”。

其中，部分毛利率在30%左右、盈利能力較強的房企出現(xiàn)毛利率的明顯下滑，如，格力地產(chǎn)（600185）毛利率水平從2021年中期的37.41%降至2021年三季報的28.58%；金融街毛利率水平從2021年中期的32.44%降至2021年三季報的25.79%。

此外，根據(jù)三季報，記者發(fā)現(xiàn)，19家規(guī)模房企的毛利率水平在15%～20%左右，占已發(fā)三季報規(guī)模房企的42.22%。值得一提的是，此前中報發(fā)布后，多家房企指出，未來行業(yè)毛利率水平將保持在20%～25%之間。不過從目前的業(yè)績表現(xiàn)來看，仍存在一定差距。

表2 2021年三季度部分房企毛利率變化情況（單位：%）

現(xiàn)金流承壓 ：

城建發(fā)展等多房企

經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額連續(xù)多年為負

國都證券認為，中長期而言，隨著試點方案與地方細則的出臺，房地產(chǎn)政策底已見，地產(chǎn)調控將從行政工具轉為稅收長效機制，地產(chǎn)市場運行將趨于平穩(wěn)健康，區(qū)域城市間樓市分化后市場競爭逐步優(yōu)化，行業(yè)內優(yōu)質公司有望最終勝出，中長期板塊投資邏輯將從看重業(yè)績增速轉變至注重盈利質量、現(xiàn)金流及分紅水平。

值得一提的是，現(xiàn)金流不光是地產(chǎn)板塊的投資邏輯的重要參考依據(jù)之一，這一指標也越來越受到監(jiān)管層關注。

近期，“三條紅線”政策下的“三道補丁”被重申，“三道補丁”中，經(jīng)營活動現(xiàn)金流是重點監(jiān)測指標之一。監(jiān)管部門明確規(guī)定，房企近三年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額不能連續(xù)為負。

在TOP100內已經(jīng)發(fā)布三季報的房企中，《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，有15家房企的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負，其中，建發(fā)股份（600153）為-576.97億元，數(shù)值較大，公司表示，經(jīng)營性現(xiàn)金凈流量較上年同期下降，主要是由于報告期供應鏈業(yè)務營業(yè)規(guī)模擴大，預付款項和存貨期末余額增加，以及房地產(chǎn)業(yè)務支付地價款增加。

克而瑞研報也指出，基于房企的經(jīng)營活動現(xiàn)金流出中，購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金占主要比重，其中新增土地為主要用途，因此投資擴張速度快于銷售回款是房企經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額為負的主因。在行業(yè)增速放緩、融資環(huán)境收緊且調控持續(xù)的大背景下，連續(xù)三年的經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈流出意味著資金壓力及運營風險的增大。

根據(jù)“房企近三年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額不能連續(xù)為負”的監(jiān)管規(guī)定，《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，在TOP100房企中，綠城中國、華夏幸福、城建發(fā)展（600266）、正榮地產(chǎn)、五礦地產(chǎn)等5房企已明顯“踩線”，其中綠城中國2018年、2019年、2020年的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額依次為65.56億元、-81.76億元、-31.04億元。而華夏幸福、城建發(fā)展兩房企不光2018年～2020年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額連續(xù)三年為負，2021年三季度同樣為負。

值得一提的是，由于部分港股上市房企沒有披露第三季度報告，無法得知其現(xiàn)金流的最新狀態(tài)，但在2021年以前，中國奧園、中交地產(chǎn)（000736）、保利置業(yè)集團、當代置業(yè)、路勁、萬城控股、天譽置業(yè)等房企就已連續(xù)兩年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為負，上述房企同樣值得關注。不過根據(jù)中國奧園2021年中報來看，中國奧園經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額已經(jīng)實現(xiàn)轉正。

表3 房企歷年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額情況（單位：億元）

關鍵詞： 毛利率