蔡云（中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)文化旅游地產(chǎn)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)）：尊敬的各位同行，我們今天可以說(shuō)是沖破了重重的險(xiǎn)阻，再次會(huì)聚在上海，共同探討我們國(guó)家的商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展方向。

商業(yè)地產(chǎn)年會(huì)是我們繼博鰲房地產(chǎn)年會(huì)之后最重要的一個(gè)主題，也是一個(gè)重要的專業(yè)論壇。我們中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)，也會(huì)一如既往的支持專業(yè)會(huì)議，給我們的企業(yè)帶來(lái)更多的福利和利益。

我本人也是參加商業(yè)年會(huì)九年了，我自己見(jiàn)證了我們國(guó)家商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，到如今，我們這次年會(huì)上探討商業(yè)地產(chǎn)，從剛才陳詩(shī)濤總的匯報(bào)當(dāng)中，可以看到商業(yè)地產(chǎn)涉及的方面越來(lái)越多，從以前的購(gòu)物中心到現(xiàn)在的社區(qū)商業(yè)、長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老公寓等等，都是商業(yè)地產(chǎn)的范圍。今天在我們這樣一個(gè)時(shí)間很緊張的會(huì)議上，我們重點(diǎn)談一下關(guān)于數(shù)字與中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)系。

這么多年以來(lái)，每年的商業(yè)地產(chǎn)年會(huì)都使我們協(xié)會(huì)跟開(kāi)發(fā)企業(yè)、跟從事商業(yè)地產(chǎn)的第一線的工作者進(jìn)行充分的交流，我們得到了你們給我們的來(lái)自一線的信息。同時(shí)我們也會(huì)把你們的信息帶到我們有關(guān)的政府部門(mén)、行業(yè)組織，使我們?cè)谏虡I(yè)活動(dòng)中的政策配套最密切的接觸。

同時(shí)在這個(gè)會(huì)上，企業(yè)也從我們會(huì)議上得到更多有關(guān)政府政策、行業(yè)組織的信息。在這次面對(duì)疫情已經(jīng)兩年多的時(shí)長(zhǎng)，盡管困難重重，為行業(yè)發(fā)展提供更好的幫助，這是我們會(huì)議的一個(gè)重要議題。面對(duì)這個(gè)紛繁復(fù)雜的世界，我們要有足夠的勇氣面對(duì)這個(gè)市場(chǎng)。下面我把我們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)研究跟大家共同探討一下。

第一，商業(yè)地產(chǎn)在數(shù)字浪潮中我們要做什么？每個(gè)行業(yè)，每個(gè)企業(yè)，不同的分支，現(xiàn)在都在數(shù)字浪潮中。那么商業(yè)地產(chǎn)怎么做呢？首先第一個(gè)，終端的需求催生了我們商業(yè)地產(chǎn)。什么是終端呢？也就是從市場(chǎng)需求端看，我們知道商業(yè)地產(chǎn)基于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)為載體，為消費(fèi)者提供服務(wù)性消費(fèi)的平臺(tái)。

在這個(gè)平臺(tái)當(dāng)中，我們必須通過(guò)這種平臺(tái)，通過(guò)這個(gè)物業(yè)載體，使物業(yè)達(dá)到增值保值，達(dá)到互換交易的目的，商業(yè)地產(chǎn)是我們房地產(chǎn)當(dāng)中最接近百姓、最接近生活、最接近消費(fèi)者的一個(gè)業(yè)態(tài)形式。在我們國(guó)家數(shù)字發(fā)展到今天，數(shù)字改變了消費(fèi)習(xí)慣、生活習(xí)慣，倒推了商業(yè)模式的變化。

我們自主改與不改，社會(huì)或者經(jīng)濟(jì)，或者市場(chǎng)，會(huì)推著我們改。在疫情之前，19的年的時(shí)候，我們探討商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向的時(shí)候，說(shuō)實(shí)在的，我們可能真的沒(méi)有想到這個(gè)疫情反而助推了商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)字化加速發(fā)展。大家都在家里的時(shí)候，我們發(fā)現(xiàn)線上交易、視頻直播給我們帶來(lái)了如此多的好處。

也就是說(shuō)，終端消費(fèi)給我們商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)行為帶來(lái)了突飛猛進(jìn)的變化。所以中國(guó)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)也發(fā)生了很大的變化，消費(fèi)行為也加速了上線，消費(fèi)者從最初的逛商場(chǎng)到現(xiàn)在變成線上買單，或者是線上下單。微信的社區(qū)拼團(tuán)，坐等送貨上門(mén)，這樣的場(chǎng)景變化大大提高了互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品的勢(shì)頭滲透率。

各個(gè)層次的消費(fèi)者，包括現(xiàn)在的老年人，對(duì)線上消費(fèi)的場(chǎng)景和學(xué)習(xí)的習(xí)慣都非常熟悉了。我們可以看到，今年的7月1號(hào)，我們國(guó)家商務(wù)部發(fā)布的中國(guó)電子商務(wù)報(bào)告2019顯示，2019中國(guó)的社會(huì)消費(fèi)品零售總額是41.16萬(wàn)億，電子商務(wù)交易額達(dá)到34.8億萬(wàn)億，可見(jiàn)網(wǎng)上的零售和整個(gè)銷售相比是持續(xù)增長(zhǎng)。其中網(wǎng)上零售額10.63萬(wàn)億，市場(chǎng)是倒逼了商業(yè)地產(chǎn)的革新。

再回來(lái)看線下，未來(lái)商場(chǎng)不只是賣貨，現(xiàn)在的柜臺(tái)里面有賣貨的銷售員直接直播，他還有商場(chǎng)這樣的獨(dú)有的體驗(yàn)。還有商場(chǎng)里面的展覽、互動(dòng)游戲、電競(jìng)、體驗(yàn)項(xiàng)目，可以做到云體驗(yàn)，引起好奇心，這樣會(huì)拉動(dòng)線上的發(fā)展。我們說(shuō)了這么多年的互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)，包括云計(jì)算，包括區(qū)塊鏈等等，融入了生活的各個(gè)方面，可見(jiàn)數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展之快，輻射之廣，是我們這之前所沒(méi)有想到的，但實(shí)際現(xiàn)在已經(jīng)到來(lái)了。

第二，從供應(yīng)端來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)，尤其是購(gòu)物中心，從2012年，我記得我們?cè)陂_(kāi)雙十一會(huì)議的時(shí)候，我們發(fā)現(xiàn)2012年支付寶的總額，當(dāng)時(shí)雙十一是191億，全行業(yè)開(kāi)始想，狼要來(lái)了！現(xiàn)在這么多年過(guò)去了，狼也來(lái)了，虎也來(lái)了，商業(yè)地產(chǎn)依然屹立。

所以盡管風(fēng)風(fēng)雨雨，但是互聯(lián)網(wǎng)仍然創(chuàng)造出一大批商業(yè)明星，網(wǎng)紅的商業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)首先是提供一個(gè)交易的平臺(tái)，這個(gè)平臺(tái)絕不僅僅是滿足消費(fèi)者在客戶、商戶的需求，更多他們是在相同的空間，一遍一遍的推陳出新。

我們就在一個(gè)購(gòu)物中心的平臺(tái)當(dāng)中，已經(jīng)有無(wú)數(shù)個(gè)不斷的新項(xiàng)目，從最早的體驗(yàn)型消費(fèi)，到現(xiàn)在的電競(jìng)，到5G技術(shù)的發(fā)展等等，甚至現(xiàn)在展覽展示，都已經(jīng)在購(gòu)物中心上演了?，F(xiàn)在我們可以看到，商業(yè)地產(chǎn)必須要跨行業(yè)的連接，這個(gè)空間提供給我們的是跨行業(yè)的，通過(guò)生態(tài)的大數(shù)據(jù)，把消費(fèi)者緊緊的連在一起。

再一個(gè)，我們可以看到，消費(fèi)者是我們整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的中心，我們要為消費(fèi)者服務(wù)，我們要通過(guò)什么呢？通過(guò)這個(gè)數(shù)字來(lái)取悅消費(fèi)者，我們知道，商場(chǎng)也好、老百姓最基本的消費(fèi)也好，他是我們捕捉數(shù)據(jù)最容易的手段，所以我們對(duì)客戶的體驗(yàn)更能達(dá)到我們的目的。

比如說(shuō)云逛街、云走秀、云購(gòu)物等等，這些都是我們讓消費(fèi)者足不出戶體會(huì)到一切服務(wù)。相反，我們可以通過(guò)銷售公眾號(hào)，開(kāi)辟銷售渠道。原來(lái)我們買賣貨只是和售貨員對(duì)接，現(xiàn)在我們可以和主播聯(lián)系，可以把線下進(jìn)行延伸，這就是我們?cè)诠?yīng)端要運(yùn)用數(shù)字來(lái)打造對(duì)消費(fèi)者最臨近的界限。

第三，真正的消費(fèi)對(duì)管理的最重要的意義。我們知道整個(gè)管理當(dāng)中，原來(lái)的管理就是簡(jiǎn)單的租戶管理、供應(yīng)鏈管理、人事管理等等，技術(shù)革新以后，我們是從源頭上解決問(wèn)題，購(gòu)物中心也好，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也好，我們所拿的數(shù)字不僅僅是數(shù)字，更多是一個(gè)資產(chǎn)。

我們知道商業(yè)地產(chǎn)有資產(chǎn)證券化，我們?cè)谫Y產(chǎn)證券化的時(shí)候，我們有充分的底層數(shù)字資產(chǎn)，對(duì)我們未來(lái)的證券化會(huì)有多么大的幫助，這是科學(xué)的，合理的，反映真實(shí)情況的，我想這可能是我們?cè)诜e攢數(shù)字當(dāng)中，或者獲取數(shù)字當(dāng)中得到一個(gè)重要的另類資產(chǎn)的過(guò)程。

疫情爆發(fā)之前，數(shù)字化不是商業(yè)地產(chǎn)調(diào)整的戰(zhàn)略頭等大事，但是我們發(fā)現(xiàn)過(guò)去一年當(dāng)中，技術(shù)在改善，技術(shù)在革新，包括我們技術(shù)的安全性、合理性、成本節(jié)約性以及應(yīng)用上的投入和人力財(cái)力物力上，我們都是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)最重要的一環(huán)了，這種思維驅(qū)動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化的革新和變革，給我們帶來(lái)了非常大的重要作用。

數(shù)字浪潮中，進(jìn)入市場(chǎng)已經(jīng)不是一個(gè)復(fù)雜的事情了，進(jìn)入市場(chǎng)的門(mén)檻沒(méi)有那么高了。這種情況下，跨界的競(jìng)爭(zhēng)者也會(huì)向我們這個(gè)行業(yè)蜂擁而至。各行各業(yè)當(dāng)中都會(huì)利用這個(gè)平臺(tái)，利用這個(gè)工具接近用戶。數(shù)字經(jīng)濟(jì)通過(guò)這種當(dāng)下的改進(jìn)產(chǎn)品的模式，使商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展邏輯發(fā)生了變化，在座各個(gè)企業(yè)一定要把自己的數(shù)字化邏輯想清楚，同時(shí)數(shù)字改變了新的商業(yè)價(jià)值，在新的商業(yè)價(jià)值中尋找我們運(yùn)營(yíng)上的突破，這是我們對(duì)數(shù)字和商業(yè)地產(chǎn)的新的認(rèn)識(shí)。

在整個(gè)的數(shù)字浪潮中，我們知道數(shù)字是給我們解決問(wèn)題的手段和工具，真正讓數(shù)字變成我們的財(cái)富，這是我們最重要的方面。在今天的探討當(dāng)中，我用總書(shū)記在10月18日關(guān)于推動(dòng)我國(guó)數(shù)字經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的第34次學(xué)習(xí)中的講話，作為我們的指導(dǎo)方向。

在我們新的技術(shù)發(fā)展浪潮當(dāng)中，我們可以這樣想，實(shí)時(shí)的數(shù)據(jù)和共享的互聯(lián)，會(huì)讓這種算法和算力發(fā)生最大的作用，在這個(gè)作用下，整個(gè)數(shù)字化的商業(yè)地產(chǎn)會(huì)帶來(lái)更好的發(fā)展。我認(rèn)為作為房地產(chǎn)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)是未來(lái)可期，加上數(shù)字的翅膀，讓我們更加騰飛。

這就是我們對(duì)數(shù)字化的商業(yè)地產(chǎn)的一些想法，希望給大家?guī)?lái)一些參考，謝謝大家。

關(guān)鍵詞： 浪潮