這是融創(chuàng)中國四年來首次減持貝殼股份。在這個減持動作背后，融創(chuàng)中國今日又發(fā)布了一項收購計劃。
10月29日，融創(chuàng)中國在港交所發(fā)布公告稱，今年6月1日至10月28日期間，融創(chuàng)累計出售約1863.9萬股貝殼美國存托股票，相當(dāng)于約5591.7萬股貝殼A類普通股，變現(xiàn)約5.54億美元(折合35.41億元人民幣)。套現(xiàn)后的錢，將用作集團(tuán)一般營運資金。
據(jù)此計算，融創(chuàng)中國累計出售貝殼美國存托股票均價為29.7美元∕股。今年6月1日，貝殼股價為51.95美元∕股。截至10月28日收盤，貝殼股價報19.65美元，近五個月跌幅達(dá)62.18%。
本次融創(chuàng)中國出售的1863.9萬股貝殼股份，占貝殼總股本的1.56%。而融創(chuàng)持有貝殼總股本比例約4.4%。也就是說，融創(chuàng)還持有2.8%的貝殼股份。
“集團(tuán)投資貝殼已逾四年，取得了良好的投資回報，集團(tuán)持續(xù)看好貝殼未來的發(fā)展，出售事項乃按計劃收回財務(wù)投資，支持集團(tuán)聚焦主業(yè)發(fā)展，并進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。”對于出售貝殼股份的原因，融創(chuàng)中國方面表示。
減持貝殼股份短短三天后，11月1日，融創(chuàng)服務(wù)及第一服務(wù)發(fā)布聯(lián)合公告，融創(chuàng)服務(wù)有意以6.93億元收購第一服務(wù)3.22億股股份，合每股股份對價為2.15元，占第一服務(wù)全部已發(fā)行股本約32.22%。這個價格不算便宜，因為此前一個交易日，第一服務(wù)股價收于1.37港元∕股。但由此，融創(chuàng)服務(wù)將躋身第一服務(wù)第二大股東位置。第一服務(wù)控股系當(dāng)代置業(yè)旗下物管公司，于去年10月在港上市;融創(chuàng)服務(wù)則是融創(chuàng)旗下物管公司，同樣于去年11月赴港上市，彼時的競爭對手，如今被孫宏斌成功收入麾下。
在房地產(chǎn)行業(yè)大洗牌時代背景之下，物管領(lǐng)域被視為房企們競爭最激烈、收并購最活躍的第二戰(zhàn)場。減持股價日見虧損的貝殼股票，轉(zhuǎn)投新風(fēng)口物管領(lǐng)域，融創(chuàng)這盤棋下得相當(dāng)劃算。
識時務(wù)者
時代的浪潮涌動，可將企業(yè)高高托起，也可在退潮時將其狠摔。
貝殼是融創(chuàng)中國戰(zhàn)投項目中首個美股IPO項目。2017年1月，融創(chuàng)大手筆領(lǐng)投了鏈家C輪投資，以26億元獲得貝殼6.25%股權(quán)。有機構(gòu)測算，在融創(chuàng)中國注資完成后，鏈家的估值已經(jīng)達(dá)到416億元。
彼時，融創(chuàng)中國表示，看好中國房地產(chǎn)存量房交易市場的發(fā)展空間，且北京鏈家已在該市場建立了絕對優(yōu)勢，此次增資是一次較好的投資機會，相信未來將會為公司帶來較好的投資回報。
兩年后，2019年3月，貝殼啟動D輪融資，包括融創(chuàng)在內(nèi)的22名股東通過鏡像協(xié)議，將其在鏈家的股份平移到貝殼找房，融創(chuàng)由此成為貝殼早期投資者之一。
2020年8月，貝殼找房赴美上市，發(fā)行價為每股20美元，發(fā)行當(dāng)日收漲87.2%，報37.44美元，總市值超422億美元。上市后不到三個月，貝殼股價一路走高，最高觸及79.4美元，市值一度超900億美元。
這令一眾投資者們賺得盆滿缽滿。貝殼上市之時，融創(chuàng)中國曾發(fā)文稱，公司是貝殼的主要戰(zhàn)略合作伙伴，持有貝殼股比超過4%，且仍占有董事會一席。
這個賺頭讓融創(chuàng)中國的財報增色不少。在其2020年度財報中，由于持有的貝殼股票浮盈，融創(chuàng)中國“金融資產(chǎn)公允價值收益凈額”由2019年的7.8億元增至96.56億元，由此也帶動了公司“其他收入及收益”由2019年度的141.9億元增至2020年度的197.9億元。
天有不測風(fēng)云。今年開始，從創(chuàng)始人左暉離世，到反壟斷風(fēng)波，再到下調(diào)中介費傳聞，以及針對房產(chǎn)中介新一輪整治，尤其隨著樓市調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)，二手房市場交易量大幅萎縮，國內(nèi)線上線下房產(chǎn)交易服務(wù)平臺，都走到了創(chuàng)業(yè)以來的至暗時刻。
數(shù)據(jù)顯示，二季度貝殼找房實現(xiàn)毛利潤53億元，同比下降19.7%;毛利率22.1%，同比下降10.4個百分點。貝殼找房預(yù)計，三季度總凈收入將在145億元至155億元之間，較2020年同期下降24.6%至29.4%。
種種不利影響下，公司股價受影響下滑。截至10月28日收盤，貝殼股價為19.65美元，跌破上市發(fā)行價，總市值234億美元，較高點時縮水7成以上。
2021年8月31日，融創(chuàng)中國召開中期業(yè)績會，董事會主席孫宏斌談及貝殼股價波動時表示，“貝殼確實下半年股價有一些波動，對我們下半年的賬目利潤會有一些影響，但對核心利潤沒有影響。我們長期看好貝殼，也在尋求一個妥善的方案。”
兩個月后，融創(chuàng)中國選擇出售了部分貝殼股份，甘愿承擔(dān)超過27億元的虧損。融創(chuàng)中國的解釋是：出售事項是按計劃收回財務(wù)投資，支持集團(tuán)聚焦主業(yè)發(fā)展，并進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。
據(jù)融創(chuàng)中國公告，集團(tuán)預(yù)期出售事項將于2021年度錄得稅前虧損約27.2億元，該數(shù)值是參照2020年末財務(wù)報表上的賬面價值計算而來，有待公司核數(shù)師年終審核。不過，由于投資較早，融創(chuàng)出售貝殼股票依舊獲利，實現(xiàn)稅前溢利約24.3億元。
“融創(chuàng)中國出售貝殼股票屬于正常的投資行為，割肉止損。”IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，目前貝殼的股價已跌去了四分之三，短期內(nèi)無法迅速回暖。作為一個理性投資人，在浮虧巨大而又無望扭轉(zhuǎn)情況下賣出股票來止損，是正常行為。
香頌資本執(zhí)行董事沈萌認(rèn)為，融創(chuàng)中國出售貝殼，一方面是為回籠資金、反哺自己核心主業(yè)及流動性，另一方面也是在貝殼投資上見好就收。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、融創(chuàng)中國自身資金鏈需求以及貝殼股價表現(xiàn)，融創(chuàng)方面存在繼續(xù)減持的可能性。
第二個大目標(biāo)
2017年，是融創(chuàng)中國發(fā)展史上最為重要的一年。孫宏斌當(dāng)時發(fā)了一條微博，回應(yīng)外界擔(dān)憂并總結(jié)了融創(chuàng)的三個特質(zhì)：一是我們因現(xiàn)金流失敗過，知道現(xiàn)金流的重要性，把安全放在首位;二是我們知進(jìn)退，在放棄上沒有人比我們更決絕;三是我和團(tuán)隊一直在一線，聽得見炮聲，敢拼刺刀，“朋友們不用過度擔(dān)心融創(chuàng)”。
說這些話的時候，融創(chuàng)中國的擴(kuò)張迅猛。2017年，融創(chuàng)不僅投資了貝殼找房，還先后收購了13個萬達(dá)文化旅游項目;還完成了樂視網(wǎng)、樂視影業(yè)及樂視致新的目標(biāo)股份的投資;以及收購金科地產(chǎn)的部分股份。
最近兩年，大形勢急轉(zhuǎn)直下，房地產(chǎn)調(diào)控及金融監(jiān)管壓連連加壓，房地產(chǎn)企業(yè)都將首要任務(wù)放在了降負(fù)債降杠桿上。融創(chuàng)也不例外。在并購與拿地上融創(chuàng)中國變得極為謹(jǐn)慎，在一些舍棄上更為決絕。“我們需要安全。”孫宏斌說。
今年上半年，融創(chuàng)出售金科股份股票套現(xiàn)106.2億元，券商估計此舉為融創(chuàng)貢獻(xiàn)稅前利潤21.2億元。
9月10日，萬達(dá)公告稱，融創(chuàng)集團(tuán)已終止與萬達(dá)酒店發(fā)展簽署的21家酒店管理協(xié)議。這是融創(chuàng)中國單方面撕毀了和萬達(dá)集團(tuán)的酒店管理協(xié)議。為此，融創(chuàng)中國不惜支付給萬達(dá)1.33億元違約金。之后，融創(chuàng)與知名酒店集團(tuán)華住共同成立合資公司，將21家酒店挪至合資公司旗下，開始做“酒店乙方”。
上半年，融創(chuàng)獲取土地權(quán)益貨值2135億元，權(quán)益拿地銷售比為37.9%;下半年，融創(chuàng)的權(quán)益拿地預(yù)算只計劃了400多億元，權(quán)益拿地銷售比定控制在20%以內(nèi)。“下半年地產(chǎn)業(yè)會更加慘烈。”這是孫宏斌的最新判斷。
房地產(chǎn)行業(yè)銷售下滑，已是不爭的事實。身為龍頭房企，融創(chuàng)中國同樣無法避免大環(huán)境影響，銷售壓力也不小。據(jù)其公告披露，9月融創(chuàng)中國的合同銷售額為466.5億元，同比下滑達(dá)32.2%;合約銷售面積約為336.7萬平方米，同比下降31.37%。今年前9個月，融創(chuàng)累計實現(xiàn)合約銷售金額約4618.2億元，完成年度6400億元銷售目標(biāo)超七成。根據(jù)最新的一些銷售榜單，融創(chuàng)中國已經(jīng)升至行業(yè)第三的地位。
根據(jù)融創(chuàng)中國半年報，依照“三線四檔”融資新規(guī)，融創(chuàng)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為76%，仍需繼續(xù)降負(fù)債，同時減少利息支出，提升利潤。
值得注意的是，2021年上半年，融創(chuàng)實現(xiàn)營業(yè)收入958.2億元，同比上升23.9%;毛利199.8億元，同比上升12.5%;歸母凈利潤119.9億元，同比上升9.4%。投資貝殼的賬面浮盈回撤后，融創(chuàng)中國2021年全年利潤表現(xiàn)是否優(yōu)秀，還有待后續(xù)房地產(chǎn)銷售的業(yè)績表現(xiàn)。
“聽得見炮聲，敢拼刺刀”的孫宏斌及融創(chuàng)中國，注定不會選擇“躺平”。在地產(chǎn)主業(yè)之外，積極尋找新的資本賽道，這是他們一直在做的事情。物管領(lǐng)域算是一個新風(fēng)口。當(dāng)前，登陸資本市場的物企已超過50家，另有數(shù)十家物業(yè)企業(yè)還在排隊等待上市。僅僅是上半年，物業(yè)行業(yè)收并購交易金額就達(dá)到100億元，超過去年全年。
在去年11月融創(chuàng)服務(wù)赴港上市之際，融創(chuàng)方面表示，看好物管行業(yè)未來發(fā)展空間，分拆上市可使融創(chuàng)服務(wù)借力資本市場不斷提升市場競爭力，還可擁有獨立的融資平臺，直接進(jìn)入資本市場進(jìn)行股權(quán)及或債務(wù)融資，為未來發(fā)展提供資金。但融創(chuàng)服務(wù)的規(guī)模還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
如今，以6.93億元并購第一服務(wù)32.22%股份，融創(chuàng)又多了一個優(yōu)質(zhì)的在港上市物管平臺。“我們希望在物業(yè)行業(yè)做出一家頭部企業(yè)。”去年融創(chuàng)中國首席財務(wù)官高曦的講話，說出了融創(chuàng)的第二個大目標(biāo)。
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