近期新力、花樣年、當(dāng)代置業(yè)等“頭部”房企美元債逾期，一眾房企面臨償債壓力，市場(chǎng)信心跌入冰點(diǎn)。10月18日，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪一口氣下調(diào)了包括佳兆業(yè)、富力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、中國(guó)奧園在內(nèi)的10家地產(chǎn)企業(yè)的評(píng)級(jí)。例如：將佳兆業(yè)企業(yè)家族評(píng)級(jí)由B1下調(diào)至B2，且將評(píng)級(jí)列入負(fù)面觀察；將富力地產(chǎn)的企業(yè)家族評(píng)級(jí)由B2下調(diào)至B3，確認(rèn)中梁控股集團(tuán)有限公司的“B1”公司家族評(píng)級(jí)，將展望從“正面”調(diào)整為“穩(wěn)定”等等。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅今年10月以來(lái)，就已有近20家房企被評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)信用評(píng)級(jí)。

不過(guò)，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)在對(duì)市場(chǎng)整體持悲觀態(tài)度的同時(shí)，對(duì)于個(gè)別經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、財(cái)務(wù)安全的房企也給予了積極肯定。在穆迪下調(diào)評(píng)級(jí)的房企名單中，中梁控股集團(tuán)是為數(shù)不多被維持評(píng)級(jí)的房企，穆迪預(yù)計(jì)，中梁控股集團(tuán)未來(lái)6-12個(gè)月將保持充足的流動(dòng)性。

積極主動(dòng)降負(fù)債力?！胺€(wěn)定”

中梁控股集團(tuán)近期對(duì)美元債大幅回購(gòu)，據(jù)中梁控股集團(tuán)公告，截至10月18日，本集團(tuán)已購(gòu)回2021年11月票據(jù)累計(jì)本金總額達(dá)3300萬(wàn)美元，占2021年11月票據(jù)初始發(fā)行本金總額約16.5%。公司在接受媒體采訪時(shí)表示，對(duì)于存續(xù)債券，已經(jīng)做好準(zhǔn)備用自有資金來(lái)還款，未來(lái)，公司還將積極強(qiáng)力加大債券回購(gòu)力度，堅(jiān)決減杠桿。

從這里可以看出，在當(dāng)下違約事件頻發(fā)的市場(chǎng)環(huán)境中，中梁控股主動(dòng)進(jìn)行美元債管理、降低杠桿，表明了其對(duì)市場(chǎng)信用的重視，也是穩(wěn)定市場(chǎng)信心的重要舉措。

目前而言，中梁控股集團(tuán)在手現(xiàn)金充裕，擁有一定安全邊際。根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)，截至2021年6月30日，中梁控股集團(tuán)擁有282億元人民幣的無(wú)限制性現(xiàn)金，而其短期債務(wù)為233億元人民幣，穆迪預(yù)計(jì)中梁控股集團(tuán)未來(lái)6-12個(gè)月將保持充足的流動(dòng)性。

從負(fù)債水平來(lái)看，截至2021年6月30日，集團(tuán)的總有息負(fù)債約546億元，凈負(fù)債率約為56%；同時(shí)，加權(quán)平均融資成本降至8.3%，非受限現(xiàn)金短債比為1.2倍，2個(gè)數(shù)據(jù)較去年年底均有所優(yōu)化，處“黃檔”之列，公司預(yù)計(jì)“三道紅線”將于2023年轉(zhuǎn)綠。

當(dāng)前，知名房企被大面積下調(diào)評(píng)級(jí)，而中梁控股集團(tuán)此次“B1”評(píng)級(jí)、“穩(wěn)定”展望背后，或是評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)于其積極主動(dòng)降負(fù)債的認(rèn)可，也一定程度體現(xiàn)了對(duì)于其未來(lái)6~12個(gè)月經(jīng)營(yíng)狀態(tài)所持的樂(lè)觀態(tài)度。

前九月銷售業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)

狠抓回款、保障現(xiàn)金流

在穆迪的評(píng)級(jí)報(bào)告中，負(fù)面因素包括：“中梁控股集團(tuán)將使用內(nèi)部現(xiàn)金償還部分到期債務(wù)，但此舉將減少未來(lái)12-18個(gè)月內(nèi)可用于其運(yùn)營(yíng)的資金。”確實(shí)，當(dāng)前，降低債務(wù)和保障正常運(yùn)營(yíng)所需資金是所有房企面臨的難題，而加快銷售去化是解決這一難題的重要途徑。

就中梁控股集團(tuán)而言，其正在快速推進(jìn)銷售額和回款率的提升。據(jù)悉，今年國(guó)慶黃金周，中梁控股集團(tuán)旗下200余熱銷樓盤(pán)，累計(jì)組織1000余場(chǎng)線下活動(dòng)、500余場(chǎng)線上直播及推薦會(huì)，直接帶動(dòng)了銷售額的穩(wěn)步上漲，讓下半年延續(xù)上半年穩(wěn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭。

其半年報(bào)顯示，上半年現(xiàn)金回款率達(dá)到85%，銷售去化率達(dá)到70%。憑借在長(zhǎng)三角積累的品牌優(yōu)勢(shì)，其延續(xù)了2020年的良好銷售表現(xiàn)。今年上半年中梁控股集團(tuán)核心業(yè)績(jī)指標(biāo)保持了雙位數(shù)增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入329.1億元，同比增長(zhǎng)39%；實(shí)現(xiàn)核心歸母凈利潤(rùn)15億元，同比增長(zhǎng)15%。根據(jù)公司公告和克爾瑞數(shù)據(jù)，今年前9個(gè)月，中梁控股集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售1311億元人民幣，同比增長(zhǎng)14%，完成全年銷售目標(biāo)的73%，繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)20強(qiáng)。今年前9個(gè)月，公司累計(jì)新增85幅地塊，這些土儲(chǔ)預(yù)計(jì)將為公司未來(lái)業(yè)績(jī)進(jìn)階提供支撐。

可以看出，一方面良好的銷售回款為公司提供可觀現(xiàn)金流；另一方面，中梁控股集團(tuán)融資渠道通暢，保障了公司穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)。

值得一提的是，對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的暴露，央行出手定調(diào)：10月15日，中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾在第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)表示，“大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、財(cái)務(wù)指標(biāo)良好，房地產(chǎn)行業(yè)總體是健康的”，再提“實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，這被市場(chǎng)解讀為釋放維穩(wěn)信號(hào)，房企融資的至暗時(shí)刻或?qū)⑦^(guò)去。

整體而言，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)處于“多事之秋”，評(píng)級(jí)下調(diào)、銷售回款不暢、債務(wù)壓力等各種不利因素相互交叉，成為行業(yè)優(yōu)勝劣汰的指標(biāo)。而在行業(yè)跌落中，誰(shuí)擁有更厚安全氣墊，誰(shuí)才能實(shí)現(xiàn)軟著陸。而從目前中梁控股集團(tuán)穩(wěn)健的銷售和財(cái)務(wù)狀況來(lái)看，其安全、健康、可持續(xù)發(fā)展的基本面為穿越周期打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

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關(guān)鍵詞： 房企 調(diào)級(jí) 來(lái)臨 擁有