二手房監(jiān)管沒有抓手，中介和賣家合謀瓜分差價，對二者都有利，政策層面很難監(jiān)管。
李宇嘉
我們都知道，二手住房交易本來只涉及三方，即買方、賣方和居間代理的第三方中介機構(gòu)，但近期在深圳發(fā)生的一個二手住房交易案例，還冒出個第四方機構(gòu)。這單二手房交易中，業(yè)主掛牌價為3800萬元，但實際成交價卻是4150萬元，差價中的250萬元被這個第四方吃了，真正居間代理的第三方，拿走了擺在臺面上的33.5萬元的服務(wù)費，中介費率只有0.8%。
怎么回事呢？經(jīng)過多方打聽，不為人知的隱情浮出水面。一開始，業(yè)主委托了一家叫深安地產(chǎn)的中介機構(gòu)代理出售其房子，掛牌價為3800萬。一聽這個價格，就像獵人嗅到了獵物一樣，市場嗅覺極其敏銳的深安這個中介，覺得業(yè)主可能叫低了價格。于是，他和業(yè)主簽了一份獨家委托協(xié)議，他承諾幫業(yè)主賣到3800萬，不過業(yè)主也要配合他所謂的“美妝經(jīng)營”。
也就是，從室內(nèi)軟裝設(shè)計到裝修，再到各大平臺做推廣，深安對這套房子進行了價值抬升導(dǎo)向的“美妝經(jīng)營”。然后，這套房子的掛牌價格就一下子從3800萬提升到了4150萬。接下來，就有了買家夏小姐以4150萬的價格，從第三方中介那里買了這套房子。當(dāng)然，賣家也默認(rèn)這一操作，并按協(xié)議將250萬元轉(zhuǎn)給了深安，作為臺前代理的中介機構(gòu)正當(dāng)?shù)啬昧?3.5萬。
怎么看待這個問題？權(quán)威媒體都指向二手房市場屢禁不止的“吃差價”亂象。從表象看，中介確實“吃了差價”。但據(jù)了解，價值低估或經(jīng)過美妝的房子，類似上面這種倒一手后加價出售的現(xiàn)象，在現(xiàn)實中很常見。前幾年，筆者委托一家中介賣房，對方在現(xiàn)場拍照時告訴我，如果把房子好好收拾一下，刮一遍膩子，既增加了賣相，還可以在現(xiàn)有掛牌價的基礎(chǔ)上多賣10萬。
我按照對方的建議，前后花了不過2萬元的美妝成本，但果然就多賣了10萬元。當(dāng)然，中介小哥沒有讓我分幾萬元給他，當(dāng)時這么建議完全是為了提高成交概率。其實，從我這個賣家的角度看，中介小哥的這番操作，完全是基于市場形勢、周邊價格比對的專業(yè)化建議、增值性服務(wù)，返給他幾萬元也在情理之中。當(dāng)時，他如果提出這個方案，我也可能會接受。
這和上面案例講的，不是一樣的嘛！但對買家來講，算不算“吃差價”？如果中介規(guī)范操作，如果掛牌信息透明，就不會有“吃差價”的空間。但問題是，只要買家認(rèn)可，“美妝經(jīng)營”后的所謂溢價就會實現(xiàn)，也就有中介想方設(shè)法賺這個超額價值。要深思的是，為什么“美妝經(jīng)營”后的所謂溢價，會有買家認(rèn)可？筆者認(rèn)為，這與這幾年房價無理由暴漲脫不離干系。
這幾年，深圳二手樓市炒作頻繁，價格上漲沒有理由，一個虛無縹緲的規(guī)劃概念，就可以讓二手房一夜之間暴漲20萬。一年漲價50%或漲幾百萬的房子，深圳在現(xiàn)實中的案例還少嗎？新房市場有預(yù)售價格審批，現(xiàn)在甚至做到了“一房一價”，但也難以杜絕“茶水費”。二手房市場價格信息多元、混亂、不透明，掛牌價、指導(dǎo)價、成交價可以沒有任何關(guān)系。
目前，每一個片區(qū)的價格體系，可以有自己的一套邏輯，比如前海、后海、光明、寶中、福田等，各自漲價的故事不一樣。甚至，同一套房子，業(yè)主心里的出售價、中介建議的掛牌價，也是千差萬別。當(dāng)市場缺失了能夠錨定買賣雙方成交的“價格準(zhǔn)繩”，業(yè)主之間、買家之間對價格的認(rèn)識就有很大差距，就給中介所謂的“美妝經(jīng)營”，通過包裝抬升價格創(chuàng)造了空間。
巨大的誘惑面前，必然會變著法子地“吃差價”，正面去堵是很難奏效的。當(dāng)下，二手房監(jiān)管沒有抓手，中介和賣家合謀瓜分差價，對二者都有利，政策層面很難監(jiān)管。如果不是賣家事后透露真相，就不會有本案例。怎么避免這一問題？陽光是最好的消毒劑，加快建立二手房交易平臺，買賣雙方要在平臺上實名注冊并填報相關(guān)信息。這樣，即便有業(yè)主和中介想合謀“吃差價”，但區(qū)域內(nèi)所有在售房屋的掛牌價信息一覽無遺，“吃差價”很難得逞。
（作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員）
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