金融界4月29日消息以快速成長而著稱的物管企業(yè)東原仁知服務(02352.HK)今日登陸聯(lián)交所。盡管港股今日地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈行情低迷,其首日仍高開12.2元,總市值接近8 億元。
2021年是物業(yè)板塊發(fā)展大年,全年共13家物業(yè)企業(yè)新掛牌港交所,使登錄A股和港股的物業(yè)企業(yè)總數(shù)突破50家。盡管2022年受到地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的全域影響,物業(yè)板塊的上市發(fā)展速度有所減慢,資本市場估值也一度受挫。但是從另一方面來看,越來越多的政策開始為行業(yè)筑基,在規(guī)范物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展的同時,為物業(yè)開展多元業(yè)務提供了最基本的支持。
在這樣的行業(yè)背景下,資本市場對具有特色的、符合未來發(fā)展邏輯的物業(yè)企業(yè)將格外青睞。東原仁知服務是否這樣的獨特物業(yè)企業(yè)?它具有怎樣的成長邏輯?未來又將有怎樣的發(fā)展前景?本文將從深挖行業(yè)背景與企業(yè)發(fā)展脈絡,為投資者一一解答。
三年凈利潤復合增長率126% 東原仁知駛上“快車道”
東原仁知服務集團成立于2003年,深耕服務行業(yè)19年,伴有荊棘,但終成花簇。東原仁知以不動產(chǎn)全價值鏈整合服務商為定位,以“大物業(yè)·全價值”戰(zhàn)略為引領,服務業(yè)態(tài)涵蓋住宅、寫字樓、商業(yè)、學校、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園、政府辦公樓等多種業(yè)態(tài)。其業(yè)務起點從山城重慶出發(fā),聚焦“1+6+N”的戰(zhàn)略目標,逐步發(fā)展為以上海為中心,覆蓋西南、華西、華中、華東、華南、華北六大區(qū)域,成功拓展至16個省、自治區(qū)及直轄市的51個城市。憑借扎實的綜合實力,東原仁知服務連續(xù)10年榮登物業(yè)服務百強榜單,在2021物業(yè)服務百強企業(yè)中位列20名。
從在管面積來看,截至2021年12月31日,東原仁知服務擁有包括住宅及非住宅物業(yè)在內的325個在管物業(yè)項目,總在管建筑面積約為2820萬平方米。
從營收情況來看,2021年,東原仁知服務營業(yè)收入11.9億元,同比增長56%;
東原仁知服務的成長性也非常突出,2019-2021年,營收的復合增長率達到46.1%,凈利潤由0.26億元快速增長至1.3億元,復合增長率達到126%;在管建筑面積的年復合增長率達到53.9%。
從營收構成上看,2021年,東原仁知服務基礎物業(yè)服務營收、社區(qū)增值服務營收、非業(yè)主增值服務營收分別為6.29億元、2.87億元、2.78億元,業(yè)績貢獻率分別為52.7%、24.0%和23.3%。
數(shù)據(jù)來源:東原仁知招股說明書
東原仁知的快速成長邏輯
從過去三年的財務數(shù)據(jù)中可以看出,與其他物業(yè)企業(yè)相比,東原仁知的增長速度非???。東原仁知的快速成長邏輯是什么?
“物業(yè)服務的成長邏輯是可以追循的,未來物管行業(yè)行業(yè)將日趨成熟,隨著“二八現(xiàn)象”使得20%的頭部企業(yè)管理80%以上的市場空間,物管企業(yè)的競爭將向口碑、城市深耕、專業(yè)性以及科技賦能方面集中?!爸袊康禺a(chǎn)協(xié)會原副會長朱中一曾在2022年觀點物業(yè)大會上如是指出。如果將這一理念套用在東原仁知的身上進行分析,就可以發(fā)現(xiàn),經(jīng)營獨立性、內生增長性、多元協(xié)同性是東原仁知快速成長曲線背后的基本邏輯。
首先減少關聯(lián)方依賴。物業(yè)企業(yè)要依托于母公司房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè),同時還要適當擺脫母公司的束縛,走出獨立經(jīng)營的道路。特別是在當前,不少房地產(chǎn)母公司發(fā)展受到壓力的情況下,物業(yè)公司要保持更好的自足、健康、可持續(xù)的發(fā)展,就需要開拓第三方獨立業(yè)務的占比,從而降低與母公司業(yè)務關聯(lián)的比重。
在這方面,東原仁知服務在夯實與母公司迪馬集團及聯(lián)屬公司的長期穩(wěn)定合作的基礎之上,通過有機增長、戰(zhàn)略收購及投資,強化獨立發(fā)展能力。根據(jù)招股書數(shù)據(jù),東原仁知服務源自獨立第三方的在管面積由2019年的276.5萬方,占比22.9%,增長至2021年的1410.4萬方,占比達50.0%。同時,東原仁知服務開展了戰(zhàn)略收購及投資,快速切入優(yōu)質賽道、精準補齊市場發(fā)展短板,推進管理業(yè)態(tài)結構及市場結構的優(yōu)化。
第二內生增長性。就物業(yè)價值鏈而言,服務的客戶、區(qū)域本身都有很強的增長能力,而且這一點越是在經(jīng)濟發(fā)達、物業(yè)形態(tài)豐富的地區(qū),體現(xiàn)越為明顯。在這方面,東原仁知以西南為根據(jù)地,通過不斷向華東、大灣區(qū)、京津冀等地區(qū)擴展,同時增加服務客戶種類,爭取為不同業(yè)態(tài)提供服務。
例如東原仁知不斷擴大現(xiàn)有城市業(yè)務組合,同時進入具有高增長潛力的新城市(行情300778,診股)發(fā)展。2019年其總部落地上海,形成“重慶+上?!彪p總部格局,從側面展現(xiàn)了其專注于西南與華東區(qū)域。又如,東原仁知服務提供了廣泛的增值服務,除了協(xié)銷服務、前介咨詢外,還有檢驗服務、保養(yǎng)、裝修服務與額外定制服務。據(jù)招股書披露,2021年東原仁知服務非業(yè)主增值服務營業(yè)收入為2.78億元,2019-2021復合年均增長率48.2%。
第三多元協(xié)同性。物業(yè)企業(yè)在當前的地產(chǎn)鏈條中最具有連接性?!拔飿I(yè)+“概念提出來后,促使物業(yè)企業(yè)的業(yè)態(tài)不斷創(chuàng)新,規(guī)模不斷擴展,并向上下游價值鏈不斷延展。東原仁知服務在多元化方面也具有自己的獨特之處。中指研究院報告指出,2020年東原仁知服務的多種經(jīng)營占比達到54.4%,遠高于同期百強的22.1%,并在西南、長三角百強中總部分別位列第2、第3名。
在向下游延展的探索方面,東原仁知服務通過“原·生活”品牌為管理的物業(yè)業(yè)主及住戶提供社區(qū)增值服務。根據(jù)招股書披露,2021年東原仁知服務社區(qū)增值服務營業(yè)收入為2.87億元,毛利潤0.85億元,毛利率29.7%。伴隨著社區(qū)增值服務體系完善、業(yè)務優(yōu)化、運作打通,社區(qū)增值服務發(fā)展提速,2020年、2021年營業(yè)收入同比增速分別為16.7%、40.1%。
展望未來:智慧化賦能 高效服務引領價值之路
經(jīng)過幾年的快速發(fā)展,物業(yè)行業(yè)經(jīng)歷了事件關注、政策關注、市場關注等發(fā)展階段,已經(jīng)逐漸走向成熟,物業(yè)市場的競爭也由過去的價格競爭逐漸轉向品質與專業(yè)的競爭。在這樣的趨勢下,未來物業(yè)企業(yè)的競爭將越來越聚焦于口碑實力、服務能力與科技內力的較量上。
在這方面,東原仁知服務有著自己獨到的優(yōu)勢。
在科技賦能方面,東原仁知服務是較早全面實施營運數(shù)字化的物業(yè)管理集團之一,構建了“東驛站”移動應用程序、“i神馬東東”微信小程序以及智能社區(qū)。同時,東原仁知服務的EPR系統(tǒng)、BPM系統(tǒng)以及人力資源管理系統(tǒng)等多個系統(tǒng)共同作用,提高營運效率,確保為客戶提供高效滿意的服務。
服務品質是發(fā)展的源動力,東原仁知始終堅持著規(guī)模與品質并行發(fā)展的長期主義戰(zhàn)略,踐行“為安心的每一刻”的服務理念。多年來,東原仁知不斷獲得政府、行業(yè)、客戶和業(yè)主的點贊。2019年和2021年更獲得行業(yè)客戶滿意度第一。2022年,東原仁知服務在中國百強物業(yè)中位列18強;2019年和2021年均獲得由第三方專業(yè)評估機構北京賽惟咨詢:中國物業(yè)行業(yè)客戶滿意度第1名;中國社區(qū)運營品牌第1名。
中指研究院認為,東原仁知服務透過有機增長、戰(zhàn)略收購及發(fā)展業(yè)態(tài)多元化的同時,極大豐富了客戶群體,這有利于打開東原仁知的業(yè)績增長空間。未來在資本的助力下,東原仁知服務“大物業(yè)·全價值”戰(zhàn)略,將助力其打造多元業(yè)態(tài)和全產(chǎn)業(yè)鏈的服務優(yōu)勢,實現(xiàn)積極穩(wěn)健的增長態(tài)勢和長期主義的發(fā)展目標。