夏磊 2022年1月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售金額、銷(xiāo)售面積同比-41%、-44%，市場(chǎng)整體低迷，行業(yè)下行壓力仍大。我們分線(xiàn)拆析房地產(chǎn)市場(chǎng)韌性，探討需求現(xiàn)狀及后市支撐因素。本篇三四線(xiàn)城市分析，是我們“開(kāi)年看地產(chǎn)系列”的第三篇。

三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售低迷

去年，商品房成交量和價(jià)格5月份見(jiàn)頂。以東莞、常州等41個(gè)三四線(xiàn)城市為樣本，2021全年商品房銷(xiāo)售面積1.5億平，同比下降5%。分階段看，2021年1-4月，樣本城市商品房銷(xiāo)售面積之和同比增速超過(guò)兩位數(shù)，5月份增速回落至8.4%，6月份開(kāi)始轉(zhuǎn)負(fù)，8-12月份降速均超過(guò)-30%。樣本城市的銷(xiāo)售均價(jià)同比增速走勢(shì)和銷(xiāo)售面積維持一致，1-5月份同比增速均超10%，之后回落至個(gè)位數(shù)，但均價(jià)同比增速仍維持正增長(zhǎng)。

開(kāi)年來(lái)，三四線(xiàn)城市商品房成交持續(xù)下滑。2022年1月，30大中三線(xiàn)城市商品房成交面積271.4萬(wàn)平，同比下降51.5%；除夕到大年初五成交面積2.1萬(wàn)平，與去年除夕到大年初五相比下滑57.1%。

以我們實(shí)地調(diào)研的孝感為例，6月份以來(lái)市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)冷，上半年月均1528套，6-11月平均成交量降至1140套左右。年初，市場(chǎng)延續(xù)低迷，2022年1月份孝感市商品房成交1081套，同比下降26.7%。

土地市場(chǎng)熱度不斷回落

房企拿地?zé)崆椴桓?。三四線(xiàn)城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入1-7月份累計(jì)同比增速轉(zhuǎn)負(fù)，2021全年同比下降14.1%；成交溢價(jià)率前高后低，上半年平均溢價(jià)率18.0%，下半年6.7%。2022年1月土地市場(chǎng)持續(xù)下行，土地出讓收入同比下降41.4%，溢價(jià)率降至3.4%。

以調(diào)研城市孝感為例，2021年，孝感樓市共有30宗商品住房土地出讓?zhuān)认陆?0%；成交面積104公頃，同比下降45%；總成交金額42.7億元，同比下降19%。

爛尾擔(dān)憂(yōu)、返鄉(xiāng)置業(yè)延遲加劇三四線(xiàn)市場(chǎng)低迷

房企陸續(xù)爆雷引發(fā)居民對(duì)期房交付的擔(dān)憂(yōu)。去年以來(lái)，多個(gè)大型房企陸續(xù)爆雷，疊加抖音、快手等新媒體的廣泛傳播，首次引發(fā)居民對(duì)期房項(xiàng)目爛尾的擔(dān)憂(yōu)，觀(guān)望情緒濃厚，導(dǎo)致新房銷(xiāo)售的快速下滑。

就地過(guò)年政策導(dǎo)致返鄉(xiāng)置業(yè)需求延遲。去年和今年春節(jié)，由于新冠疫情防控壓力，多個(gè)省市鼓勵(lì)春節(jié)期間不返鄉(xiāng)就地過(guò)年，造成部分外鄉(xiāng)就業(yè)人員返鄉(xiāng)置業(yè)需求延遲。以實(shí)地調(diào)研的孝感市集美府項(xiàng)目為例，和以往幾年相比，今年返鄉(xiāng)置業(yè)動(dòng)靜不大。

棚改貨幣化安置退出影響市場(chǎng)需求。棚改貨幣化安置是過(guò)去幾年支撐三四線(xiàn)城市房市繁榮的最大政策變量，2016、2017年，三四線(xiàn)通過(guò)棚改貨幣化去庫(kù)存1.4、1.8億平，占銷(xiāo)售面積的15%、17%。2018下半年開(kāi)始調(diào)整棚改政策，取消貨幣化安置政策，大幅降低了三四線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力和市場(chǎng)熱度。

市場(chǎng)分化，四類(lèi)住房需求支撐三四線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)

2014年以來(lái)，棚改貨幣化撬動(dòng)了三四線(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，2020年，三四線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售面積占全國(guó)的66%。

調(diào)研來(lái)看，三四線(xiàn)市場(chǎng)主要有四類(lèi)需求：

第一類(lèi)是本地居民住房需求。主要有三種類(lèi)型：一是住房消費(fèi)品質(zhì)升級(jí)。老房子的居住質(zhì)量明顯差于新建商品房，置換需求長(zhǎng)期存在，尤其是疫情散點(diǎn)爆發(fā)，長(zhǎng)時(shí)間居家將促使居民置換需求提前釋放。以我們實(shí)地調(diào)研的孝感槐蔭四季項(xiàng)目為例，約一半是老城區(qū)改善客戶(hù)。二是住房消費(fèi)面積升級(jí)。三胎等生育政策放寬，三四線(xiàn)城市生育意愿更強(qiáng)，促使家庭人口規(guī)模增加，重新購(gòu)置新房必要性提升。三是婚育購(gòu)房需求。新媒體影響之下，居民法律意識(shí)在增強(qiáng)，為子女配置婚前財(cái)產(chǎn)也是常見(jiàn)的置業(yè)動(dòng)機(jī)，既是給子女順利婚娶增添分量，也能減少部分因離婚而造成的損失，還能規(guī)避日后因贈(zèng)予、繼承產(chǎn)生的稅費(fèi)。

第二類(lèi)是外地務(wù)工人員置業(yè)需求。多是兩種情況：一是婚嫁在本地，這一類(lèi)需求占比不高，但也存在一定的比例。二是長(zhǎng)期在本地工作，選擇在本地定居而購(gòu)房。

第三類(lèi)是返鄉(xiāng)置業(yè)需求。疫情導(dǎo)致部分在外務(wù)工人員無(wú)法返鄉(xiāng)，疊加爛尾擔(dān)憂(yōu)、三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)跌幅較大，返鄉(xiāng)置業(yè)的購(gòu)房者觀(guān)望情緒濃厚。相對(duì)于一二線(xiàn)城市的高房?jī)r(jià)、高生活成本和較低的生活質(zhì)量，對(duì)于部分年輕人來(lái)說(shuō)，三四線(xiàn)城市生活工作體驗(yàn)更好。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)趨穩(wěn)，返鄉(xiāng)置業(yè)需求將繼續(xù)釋放，甚至部分年輕人會(huì)選擇先在本地置業(yè)，既是一份資產(chǎn)配置，又能為父母改善居住條件。

第四類(lèi)是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的購(gòu)房需求。一是資源改善，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)醫(yī)療、教育質(zhì)量遠(yuǎn)不如地級(jí)市，會(huì)吸引周邊居民置業(yè)；二是農(nóng)村結(jié)婚，在城里買(mǎi)房，也逐步默認(rèn)為結(jié)婚的前提條件。

三四線(xiàn)城市居民購(gòu)房需求順利釋放需要兩大條件：有購(gòu)房能力、有購(gòu)房意愿。對(duì)于購(gòu)房能力，相對(duì)于一二線(xiàn)的高房?jī)r(jià)、高總價(jià)、高首付額來(lái)說(shuō)，三四線(xiàn)城市房屋購(gòu)買(mǎi)難度低，疊加去年下半年以來(lái)自貢、北海、玉林、馬鞍山等多數(shù)三四線(xiàn)城市調(diào)整住房公積金貸款政策，更加降低了三四線(xiàn)城市的置業(yè)門(mén)檻。對(duì)于購(gòu)房意愿，隨著地方政府對(duì)“保交樓”高度重視，購(gòu)房者信心在不斷修復(fù)，但由于房?jī)r(jià)高企，買(mǎi)房暴富的情況不再出現(xiàn)，甚至新房一旦變成二手房就會(huì)失去流動(dòng)性，三四線(xiàn)購(gòu)房更趨理性。

值得注意的是，三四線(xiàn)城市市場(chǎng)分化也在加大，發(fā)達(dá)城市群的三四線(xiàn)城市人口仍有流入，而不在城市群、都市圈的中西部、東北等缺乏核心城市的地區(qū)，三四線(xiàn)城市人口則持續(xù)大幅凈流出，后市因需求萎縮而面臨壓力。據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，隨著城市化進(jìn)程進(jìn)入中后期，人口持續(xù)向一二線(xiàn)大市圈遷移，中小城市人口面臨停滯、甚至凈遷出。我國(guó)也不例外，近年來(lái)人口持續(xù)向一二線(xiàn)城市人口流入，三線(xiàn)城市基本維持平衡，而四線(xiàn)城市則持續(xù)凈流出。以黑龍江省為例，全省13個(gè)地市2020年較2010年人口均凈流出，最嚴(yán)重的綏化市和齊齊哈爾均超過(guò)100萬(wàn)人。以我們實(shí)地調(diào)研的孝感市為例，2020年較2010年人口凈流出54萬(wàn)人，仍看不到好轉(zhuǎn)跡象。

未來(lái)有何政策空間？

放松限購(gòu)。三四線(xiàn)城市經(jīng)過(guò)這一輪大幅度調(diào)整后，居民購(gòu)房更偏理性，投機(jī)型需求所剩無(wú)幾，部分熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸健康，臨時(shí)性的限購(gòu)政策存在放寬空間。例如調(diào)控最嚴(yán)格的環(huán)京地區(qū)也有動(dòng)作，燕郊去年3月有放寬限購(gòu)政策跡象；保定12月也變相放松限購(gòu)，發(fā)文規(guī)定“購(gòu)買(mǎi)被動(dòng)式超低能耗商品住宅，可不受區(qū)域性商品住房限購(gòu)政策的限制”。近期大灣區(qū)也有松動(dòng)，惠州2月初的《促進(jìn)大亞灣區(qū)住房消費(fèi)健康發(fā)展若干措施》意見(jiàn)稿，明確提出要適當(dāng)放寬入戶(hù)政策、縮短入戶(hù)時(shí)間；肇慶2月也發(fā)文全面取消城鎮(zhèn)落戶(hù)限制。

放松限貸。一是公積金貸款政策調(diào)整，例如去年下半年以來(lái)自貢、北海、玉林、馬鞍山等多數(shù)三四線(xiàn)城市調(diào)整住房公積金貸款政策，包括上調(diào)公積金貸款額度、認(rèn)貸不認(rèn)房、降低二套房首付比、上調(diào)繳存基數(shù)下限、人才購(gòu)房可用住房公積金付首付款、放寬公積金提取和使用條件、擴(kuò)大公積金用途、調(diào)整異地貸款政策等。二是商貸政策調(diào)整，具體措施包括增加貸款額度、放款速度提升、降低商貸利率、首付比例等。例如佛山自去年10月份以來(lái)，按揭利率連續(xù)下降，6開(kāi)頭降至目前的5開(kāi)頭，匯豐銀行2月份首套房貸利率甚至低至5%；蘇州今年初，多家國(guó)有行將首套房貸利率下調(diào)至4.95%，較去年底下降75BP；二套降90BP至5.1%。

購(gòu)房補(bǔ)貼、打折。近期蕪湖、武義、桂林、海安、晉江、衡陽(yáng)、惠州、肇慶等近20個(gè)城市出臺(tái)購(gòu)房定向補(bǔ)貼政策，具體措施包括購(gòu)房券、團(tuán)購(gòu)打折、購(gòu)房補(bǔ)貼、消費(fèi)券補(bǔ)貼、購(gòu)房契稅補(bǔ)貼等。例如惠州2月初流傳出來(lái)的文件指出，鼓勵(lì)各類(lèi)企業(yè)或團(tuán)體等和房企開(kāi)展團(tuán)購(gòu)買(mǎi)房活動(dòng)，團(tuán)購(gòu)價(jià)不低于備案價(jià)80%。

風(fēng)險(xiǎn)提示：政策調(diào)控、經(jīng)濟(jì)下行、宏觀(guān)政策等超預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，樣本城市數(shù)據(jù)偏差風(fēng)險(xiǎn)等。

證券研究報(bào)告：《開(kāi)年看地產(chǎn)系列——三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)韌性有多強(qiáng)》

對(duì)外發(fā)布時(shí)間：2022年02月14日

夏磊國(guó)海證券研究所聯(lián)席所長(zhǎng)、政策&地產(chǎn)首席分析師 觀(guān)點(diǎn)新媒體專(zhuān)欄作者

關(guān)鍵詞： 夏磊：開(kāi)年看地產(chǎn)系列&mdash&mdash三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)韌性有多