2021年武漢住房銷售套數(shù)上漲14.14%，但全市至少350個(gè)活躍在售項(xiàng)目同場(chǎng)競(jìng)技，銷售拼殺非常激烈，最終成績(jī)單幾家歡喜幾家愁。其中，前10強(qiáng)項(xiàng)目累計(jì)銷售了20847套，第十名也有1558套，拉開了與一般項(xiàng)目的差距。與此同時(shí)，市場(chǎng)上至少超過(guò)15個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)停工、延期交付、消費(fèi)維權(quán)等突發(fā)事件，冷熱不均現(xiàn)象尤為突出。

占比67%，即便如此，全年的推盤去化率僅為42%，歷史上首次低于50%，也是近年來(lái)的最低值，較2020年下滑14個(gè)百分點(diǎn)。毫無(wú)疑問(wèn)，預(yù)售新政與銷售壓力的挑戰(zhàn)，迫使企業(yè)不斷改變營(yíng)銷策略和推盤節(jié)奏，工抵房、特價(jià)房、渠道營(yíng)銷等手段，都成為了突圍的常規(guī)手段。總體來(lái)說(shuō)，主城區(qū)情況稍好，開盤去化率為46%，新城區(qū)為34%，蔡甸、新洲、漢南等區(qū)域降溫較為明顯。

供應(yīng)居高不下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，開盤去化降低，渠道分銷盛行，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷創(chuàng)新不斷，不少項(xiàng)目采取精改毛、頻繁推盤、特價(jià)房等以價(jià)換量策略，造就了不少網(wǎng)紅項(xiàng)目，國(guó)資及頭部房企的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)得到凸顯。從具體榜單看，成交套數(shù)TOP20項(xiàng)目中，遠(yuǎn)城區(qū)僅占5席，中心區(qū)改善級(jí)項(xiàng)目表現(xiàn)不俗，光谷有5個(gè)項(xiàng)目上榜，漢陽(yáng)區(qū)有4個(gè)項(xiàng)目，單價(jià)2萬(wàn)+項(xiàng)目也有上榜。20強(qiáng)上榜項(xiàng)目均為品牌企業(yè)開發(fā)，領(lǐng)跑軍團(tuán)優(yōu)勢(shì)突出，前5名銷量均超過(guò)2000套，融創(chuàng)多個(gè)項(xiàng)目上榜，武漢城建集團(tuán)旗下的天匯龍城以2502套強(qiáng)勢(shì)上榜，凸顯百萬(wàn)方大城的綜合實(shí)力。

一、上半年多次取證開盤，抓住城市周期性機(jī)會(huì)

從武漢城市周期模型中可以看到，2020年初疫情爆發(fā)后，市場(chǎng)“量增價(jià)穩(wěn)”態(tài)勢(shì)發(fā)生轉(zhuǎn)變，成交價(jià)格快速下跌;隨著疫情得到控制，成交價(jià)格快速修復(fù)，成交量企穩(wěn)。2021年上半年，置業(yè)情緒的改善帶動(dòng)市場(chǎng)成交量進(jìn)一步抬升。

從運(yùn)營(yíng)周期模型上可以發(fā)現(xiàn)，上榜項(xiàng)目銷售節(jié)奏普遍快于周邊競(jìng)品，大都抓住了上半年武漢城市基本面及置業(yè)情緒修復(fù)窗口期。例如中海光谷東麓項(xiàng)目上半年推售4次，武漢城建天匯龍城項(xiàng)目推售2次，均實(shí)現(xiàn)了較高的去化率。在當(dāng)下政策環(huán)境下，快速抓住市場(chǎng)趨勢(shì)性機(jī)會(huì)是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)的關(guān)鍵。

二、戶型賣點(diǎn)突出，主力戶型滿足板塊客群需求

戶型滿足客群置業(yè)需求是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)快速去化的另一原因。就武漢城建天匯龍城舉例，通過(guò)客群分析可以看到關(guān)注盤龍城板塊客群戶型偏好主要集中在90-120㎡三居產(chǎn)品，而武漢城建天匯龍城項(xiàng)目主力戶型為100-120㎡，均為三居產(chǎn)品，滿足了板塊客群的需求偏好。

同時(shí)，項(xiàng)目戶型產(chǎn)品力也較強(qiáng)勁，從樓盤價(jià)值分析報(bào)告中可以看到項(xiàng)目戶型整體評(píng)分較高，戶型方正，南北通透，三開間朝南，這也是項(xiàng)目熱度較高的關(guān)鍵因素之一。

關(guān)鍵詞： 延期交付 消費(fèi)維權(quán) 去化率 以價(jià)換量