臨近年終，雖然沈陽氣溫降至零度以下，但房地產(chǎn)市場卻一反常態(tài)開始回暖。房譜網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，近3周沈陽新建商品住宅成交量穩(wěn)步上升，第49周、第50周成交量環(huán)比增幅超過50%，市場回溫跡象明顯。

市場交易量提升表明，開發(fā)商“以價(jià)換量”策略獲得一定效果，但降價(jià)也引發(fā)大量業(yè)主投訴以及園區(qū)品質(zhì)下降等諸多問題。

高端改善盤降幅明顯

2021年7月，沈陽樓市迎來“降價(jià)潮”，對于在上半年買房的人而言，房子降價(jià)意味著財(cái)產(chǎn)大幅縮水，他們成為房價(jià)下跌的直接受損者。

劉女士最近心情不是很好，原因是她剛購買了幾個(gè)月的樓盤降價(jià)了，“同樣房源，比別人多花幾十萬元，誰都不愿當(dāng)‘冤大頭’。如果早知道能降這么多就等等了，當(dāng)初開發(fā)商開盤時(shí)信誓旦旦，稱項(xiàng)目定位于高端改善盤，肯定不會降價(jià)，誰承想如今距離開盤才短短幾個(gè)月時(shí)間就‘降’了這么多。”劉女士告訴記者。

據(jù)劉女士介紹，她購買的月星環(huán)球港灣位于沈陽渾南新市府板塊，位置相對不錯(cuò)，距離地鐵和輕軌都不算遠(yuǎn)。月星環(huán)球港灣在今年7月開盤，開盤定價(jià)高層18000元/平方米，洋房22500元/平方米。

11月25日，記者來到月星環(huán)球港灣售樓處，看到門前立著一個(gè)醒目廣告牌，上面寫著“約12500元/平方米，清水新品驚爆加推”。

與該樓盤附近二手房均價(jià)11000~12000元/平方米相比，這樣的低價(jià)不禁讓人起疑。一位房產(chǎn)中介稱，開發(fā)商為了安撫之前開盤時(shí)高價(jià)買入的業(yè)主，其實(shí)加推低價(jià)房源時(shí)，在產(chǎn)品上特別做了一些“區(qū)隔”。

銷售人員將這批低價(jià)房源稱之為“脫衣”，即指去除掉裝修的清水房(毛坯房)。據(jù)銷售人員介紹，這次活動是將一整棟樓作為“脫衣”特價(jià)房源，最便宜的2樓售價(jià)12500元/平方米，10樓以上在14000元/平方米左右。

據(jù)房產(chǎn)中介人士稱，月星環(huán)球港灣項(xiàng)目定位屬于高端改善盤，裝修標(biāo)準(zhǔn)也不低，但清水房和精裝房差價(jià)達(dá)到了4000元/平方米以上，顯然并不合理。中介人士稱，月星環(huán)球港灣推出的這批清水房實(shí)際上是為了調(diào)低價(jià)格，根據(jù)估算，“脫衣”清水房實(shí)際上要比精裝房(去除裝修費(fèi)用)每平方米至少便宜2000元以上。

這只是渾南新市府板塊高端改善盤現(xiàn)狀的一個(gè)縮影。

迫于市場環(huán)境和周邊樓盤降價(jià)壓力，新市府板塊很多定位于改善的項(xiàng)目均下調(diào)了價(jià)格，比如華潤昭華里，之前售價(jià)接近20000元/平方米，如今跌到了18000元/平方米;融創(chuàng)御潮府小高層售價(jià)曾達(dá)到17000元/平方米，如今新推的一批特價(jià)房僅售12000~13000元/平方米。

一位房地產(chǎn)專家稱，當(dāng)前樓市，剛需盤和改善盤在價(jià)格上都會有所下調(diào)，不同的是改善型需求在行情不好時(shí)，抑制會更明顯;同時(shí)改善型樓盤多數(shù)為品牌開發(fā)商，溢價(jià)空間更大，因此一旦降價(jià)，這些樓盤降幅會更明顯。

一位房企內(nèi)部人士告訴記者，沈陽現(xiàn)在樓市狀況讓開發(fā)企業(yè)陷入兩難境地，如果項(xiàng)目不降價(jià)很難賣得動，因?yàn)楸旧硎袌鲂枨笮?，不降價(jià)等于和市場對抗。大品牌開發(fā)商有一定溢價(jià)空間，因此每平方米降幅超過幾千元都沒有太大問題;很多本地開發(fā)商本身利潤就低，加之目前建筑原材料價(jià)格不斷上漲，成本大幅提升;如果每平方米單價(jià)降幅超過2000元，那么整個(gè)項(xiàng)目就不掙錢，甚至賠錢。

沈陽在2017年8月15日曾出臺過《沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，要求開發(fā)商按照一房一價(jià)制度申報(bào)房源價(jià)格，6個(gè)月內(nèi)不得調(diào)整申報(bào)價(jià)格，6個(gè)月后可申請下調(diào)，且申報(bào)價(jià)格下浮不得超過5%。實(shí)際上，開發(fā)商可通過很多方式繞開這些限制，比如以頂賬房、特價(jià)房名義出售，或做活動方式送物業(yè)費(fèi)、送車位或者承諾直接返現(xiàn)。

實(shí)際上有些房源是低于備案價(jià)出售的。月星環(huán)球港灣的銷售人員告訴記者，為了能夠順利備案，先以備案價(jià)簽訂合同進(jìn)行交易，備案后再將10萬元以裝修補(bǔ)貼費(fèi)名義返還購房者，或者通過送車位的方式來彌補(bǔ)。

沈陽大多數(shù)開發(fā)商在宣傳時(shí)會避開“降價(jià)”之類的詞匯，多采用做活動、特價(jià)房、頂賬房的形式，一次推出幾十套或一棟樓投放市場。中介人員告訴記者，如果你要購買這批特價(jià)“房源”，通常無法在短期內(nèi)備案，如果想順利備案，可能要等1~2個(gè)月以上時(shí)間。

一位房產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家稱，房企降價(jià)行為雖然表面上看對購房者有利，實(shí)際上開發(fā)企業(yè)因?yàn)榻祪r(jià)也會削減投入成本，一些房企在降價(jià)后項(xiàng)目品質(zhì)明顯降低。例如，沈陽華發(fā)全運(yùn)首府行知坊業(yè)主投訴，其新交付的項(xiàng)目園區(qū)品質(zhì)較前幾期大幅下降。

上述專家稱，一些拿地價(jià)較高的房企，比如在今年4.30土拍拿地價(jià)比較高的房企，在降價(jià)后為了維持一定利潤會有意縮減成本，所謂高端改善項(xiàng)目，降價(jià)后其實(shí)各方面品質(zhì)已大不如從前。雖然近兩周沈陽樓市交易量有所提升，但交易量短期內(nèi)很難恢復(fù)到去年水平，降價(jià)有利于去庫存，但也要提防因成本控制引起樓盤品質(zhì)下降。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)市場 以價(jià)換量 市場回溫 新建商品住宅 成交量