銷售額和市值，究竟哪個是評估房企價值的標尺?

一邊是不斷攀升的銷售金額，另一邊是持續(xù)低迷的市值，不少年銷售過千億的房企，市值僅在百億邊緣徘徊。第一財經(jīng)統(tǒng)計顯示，2020年銷售過千億的房企中，有33家的市值僅為幾百億，其中17家的市值不足200億，最少的一家僅有約80億人民幣。

在人們購房訴求依然高漲，核心城市房價屢控屢漲的背景下，地產(chǎn)股的崩塌顯得格外魔幻。

有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士感嘆，房企掙的錢不是錢。而多家房企的控股股東也不斷通過增持等方案護盤，以此向資本市場展示企業(yè)價值。然而，地產(chǎn)股的熱情始終無法被點燃，資金對于地產(chǎn)的悲觀態(tài)度仍舊占主流，難道市場真的錯了嗎?

對此，一位地產(chǎn)行業(yè)分析是向第一財經(jīng)表示：“資本市場對于房地產(chǎn)的估值是合理的。”在資本市場看來，地產(chǎn)這是一個高風險的行業(yè)，它不斷提高的銷售規(guī)模從哪里來?就是從高負債和高周轉這兩個方面而來。因此就存在雙重風險，一旦周轉慢了或者一旦不允許加高負債，風險都會上來。

破凈，千億房企集體尷尬

根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，2020年我國百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額15350.3億元，較2019年增長13.3%;實現(xiàn)銷售全口徑金額17186.8億元，較2019年增長12.4%。

近5年來，“增長”是房企銷售規(guī)模不變的趨勢。由于房企整體銷售金額的持續(xù)增長，各個梯隊的房企入榜門檻均有不同程度的提升。從十強到百強，銷售金額在近5年間均實現(xiàn)翻番。

“千億俱樂部”也在不斷納新，從2016年起，銷售額超千億房企數(shù)依次為12家、17家、30家、34家、43家。銷售額在3000億以上的房企從僅有恒大(03333.HK)、萬科(000002.SZ)、碧桂園(02007.HK)3家，擴充至2020年的9家。位居首位的碧桂園更是在向著8000億不斷邁進。

截至2月23日收盤，在43家破千億房企中，有33家房企市值未能達到千億，27家房企市值不及500萬。其中，融信中國(03301.HK)的市值為95.2億，是“千億俱樂部”中市值最低的，且是唯一一家市值不及百億的房企。

和地產(chǎn)股的整體趨勢一致，千億房企也難免陷入“破凈潮”中。43家千億房企中有半數(shù)房企破凈，遠洋地產(chǎn)(03377.HK)和富力地產(chǎn)(02777.HK)的市凈率不足0.5。

暴雷，風險仍未完全釋放

雖然躋身千億規(guī)模的房企數(shù)量在增加，但從資本市場的視覺來看，優(yōu)秀的公司卻并不多，因為房地產(chǎn)的紅利來自于財務杠桿和規(guī)模擴張，一旦財務杠桿受到限制，規(guī)模增長就會下降，而增速下降的行業(yè)，在資本市場是不受追捧的。

與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)過去多年累積的債務風險正在不斷暴露出來，這也增加了投資的風險。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，自2017年起，房企償債規(guī)模呈現(xiàn)直線上升趨勢，償債壓力加劇。2020年，房企償債規(guī)模約為9154億元，同比增長28.7%;2021年到期債務規(guī)模預計將達到12448億元，同比增長36%，歷史性突破萬億大關。由于房企債券融資發(fā)行中期集中在3-5年，因此房企將在后續(xù)的3-5年內(nèi)繼續(xù)背著沉重的債務負擔，承擔較大的現(xiàn)金流壓力。

高負債的風險已經(jīng)開始顯現(xiàn)。接連出現(xiàn)爆雷現(xiàn)象的泰禾集團(02007.HK)、福晟、華夏幸福(600340.SH)均受高負債所累。深陷債務困境后，資本也在快速撤離。目前，泰禾集團的市凈率為0.45，市值為78.9億元;華夏幸福的市凈率為0.6，市值為290億元。近半年來，泰禾集團和華夏幸福的股價已累計下跌了38.66%和57.01%。

泰禾和華夏幸福都曾經(jīng)在股市上各領風騷，有過一段高光時刻，而今深陷債務危機，將許多投資者掩埋，這加深了市場對于地產(chǎn)股的擔憂。

與此同時，對高負債的限制來自于外部監(jiān)管。“三道紅線”政策發(fā)力已半年有余。在“紅線”的高壓之下，房企投資被迫降速，降杠桿、去負債成了當下整個行業(yè)發(fā)展的主要命題。同策集團董事長孫益功在2020中國房地產(chǎn)金融年會上表示，“三道紅線”確實在供應端引發(fā)了很多變化，房企買地的熱情所有下降，越來越多的企業(yè)把項目股權拆分出來降低負債率。

降速，成長空間受制約

同策研究院在報告中稱，不少頭部房企在2020年調(diào)整了此前的規(guī)模優(yōu)先戰(zhàn)略，不提規(guī)模增長目標，甚至下調(diào)目標。

如萬科提出做好精益運營，提升經(jīng)營效益;新城控股(601155.SH)將重心轉為提質(zhì)，銷售目標同比下調(diào)9%;建業(yè)地產(chǎn)(00832.HK)也將銷售目標下調(diào)了20.9%;世茂集團(00813.HK)將2021年銷售額增長率的預期定在10%以上，相較于此前三年間超過50%的復合增長率釋放出了明顯的減速信號;金科股份(000656.SZ)聯(lián)席總裁方明富明確了金科股份將在未來5年內(nèi)從高速度發(fā)展轉向高質(zhì)量發(fā)展，年復合增長率從過去4年間的近50%降低至15%以上。

“三道紅線”試點之初，“控規(guī)模”“重利潤”“謹慎擴張”“不以規(guī)模為首要目標”等措辭即已出現(xiàn)在多家房企的2020中期業(yè)績交流會上。據(jù)了解，“三道紅線”的政策范圍將在2021年進一步擴大，從原先的12家房企擴增至30家。隨著“紅線”的覆蓋范圍逐漸擴大，地產(chǎn)行業(yè)也將正式告別規(guī)模高速增長時代。

對高周轉的控制則源于內(nèi)部管理。對于受到融資制約的房企而言。“高周轉”成了加快回款、提升收益、盤活現(xiàn)金流的重要途徑，但能否保持住較高的周轉率則考驗著房企的運營能力和銷售能力。

縱觀A股市場的房企數(shù)據(jù)，不少房企的存貨周轉率存在逐年降低的趨勢。從近三年及一期的存貨周轉率來看，泰禾集團從0.15到0.02一路走低。而多數(shù)房企存貨周轉率的降低出現(xiàn)在2019年度到2020年三季度之間，如華夏幸福從2019年度的0.22大幅降至2020年三季度的0.14，中南建設(000961.SZ)從0.4降至0.22，大悅城(000031.SZ)從0.34降至0.12，榮盛發(fā)展(002146.SZ)從0.33降至0.18，金地集團(600383.SH)從0.30降至0.16，招商蛇口從0.24降至0.11，藍光發(fā)展(600466.SH)、陽光城(000671.SZ)、上實發(fā)展(600748.SH)、世茂股份(600823.SH)、保利地產(chǎn)(600048.SH)、首開股份(600376.SH)、濱江集團(002244.SZ)等多家房企均在這一期間出現(xiàn)存貨周轉率“腰斬”的現(xiàn)象。而上述在列的房企中，超過六成企業(yè)的市凈率在0.9以下。

除了“高負債+高周轉”雙重風險疊加的行業(yè)特性外，房企的低估值還來自于政策環(huán)境的嚴格管控。2020年下半年，全國范圍內(nèi)超過30個城市陸續(xù)加碼樓市調(diào)控政策。年底的銀行房貸新規(guī)在“三道紅線”之上又為房企融資綁上了兩條“上限”。2021年以來，寧波、成都、深圳、廣州、杭州、北京、上海又依次出臺樓市調(diào)控新政，強化了購房資格、信貸政策、違規(guī)懲罰等多個市場行為維度的規(guī)范力度。

“高風險和嚴控帶來的后果是，機構不太可能把房地產(chǎn)企業(yè)作為重點的投資對象。”上述分析人士談道，“環(huán)境限制較大，加上風險不可控，這個行業(yè)的高增長已經(jīng)不見了，大家對行業(yè)沒有增長預期。沒有增長預期的企業(yè)，市值一定會降下來。”

關鍵詞： 房企 市值